FAQs по недвижимости в Таиланде

Терминология рынка недвижимости Таиланда 

У каждой страны есть своя специфическая терминология, и рынок недвижимости Таиланда не исключение. Перед тем, как погрузится в изучение Таиланда и рынка недвижимости, давайте вместе разберемся, как понять незнакомый лексикон.

Агент (Agent)

это частный агент или большое агентство недвижимости, которое помогает Вам с выбором подходящего объекта. На рынке недвижимости Таиланда принято, что услуги агента при оплачивает продавец или застройщик. Поэтому рекомендуем активно пользоваться услугами агентов по недвижимости в Таиланде

Застройщик, Девелопер (Developer)

это юридическое лицо, которое выступает инвестором в процессе реализации проекта строительства. Он берет на себя все риски по проекту и несет законодательную ответственность перед покупателями недвижимости. Застройщик нанимает необходимых подрядчиков для строительства проекта, а после его сдачи в эксплуатацию передает объект управляющей компании.

Инвестиционная недвижимость (Investment Property)

это недвижимость построенная и приобретенная для целей получения дохода от сдачи ее в аренду. Ключевые показатели такой недвижимости: близость к морю, близость к знаковым туристическим местам и инфраструктуре. Собственник получает доход от сдачи ее в аренду, а также от роста цен на недвижимость при ее перепродаже.

Кондоминиум (Condominium ) 

это комплекс апартаментов с общей территорией. Как правило, закрытого типа с охраной 24/7. На общей территории располагается инфраструктура комплекса. Квартиры в кондоминиумах можно оформлять в собственность на граждан других стран.

Инфраструктура Кондоминиума, Инфраструктура Комплекса, Территория Общего Пользования (Condominium Facilities, Complex Facilities, Common Area) 

это все, что находится внутри комплекса апартаментов или вилл и является общедоступным для жильцов: 

• тренажерные залы, 
• детские клубы и площадки, 
• бассейны, 
• СПА, 
• бары 
• рестораны и многое другое. 

Естественно, что чем больше состав инфраструктуры в плане разнообразия и качества, тем больше будет цена за квадратный метр жилья. Эти дополнительные затраты окупятся при дальнейшей сдаче в аренду, ведь комплексы с более богатой инфраструрой лучше сдаются и имеют более высокий арендный ценник.

Инфраструктура Района (Area Facilities ) 

это характеристика недвижимости показывающая доступность всех необходимых для отдыха и жизни мест. Основное, конечно, это магазины, пляжи, рестораны и массажные салоны. В отличии от инфраструктуры комплекса, тут действует правило не "чем больше, тем лучше", а скорее, "чем ближе, тем лучше".

Фрихолд (Freehold ) 

так называемая полная собственность, не ограниченная во времени. Согласно законам Таиланда,существует Фрихолд квота (Freehold Quota) по которой иностранным гражданам можно владеть 49% от всей жилой площади во Freehold, остальное должно быть оформлено с правом собственности в Leasehold

Лизхолд (Leasehold)

это форма собственности на территории Таиланда, оформляемая в земельном департаменте посредством долгосрочного договора аренды общим сроком на 90 лет (на три периода по 30 лет каждый).

Встроенная Мебель (Built in Furniture ) 

этот термин часто фигурирует в договорах купли продажи недвижимости в Таиланде и обозначает стандартный, для местного рынка, набор: 

• сантехника, 
• кухонный комплект мебели 
• встроенные шкафы. 

Встроенная мебель включена в базовую стоимость новой квартиры или виллы, а доплачивать необходимо за дополнительные мебельные пакеты.

Мебельный Пакет (Furniture Package) 

эта вся необходимая для жизни и сдачи в аренду мебель от бытовой техники до предметов интерьера. Если Ваша цель покупка для сдачи в аренду, то необходимо будет приобрести стандартный пакет мебели от застройщика, что в последующем позволит управляющей компании унифицировать сервис и сократить расхода на обслуживание номерного фонда.

Резервационный Депозит, Задаток (Reservation Deposit) 

это денежный залог за недвижимость, показывающий серьезность Ваших намерений. При его внесении составляется резервационное соглашение, в котором фиксируется цена и все условия сделки, а сам объект снимается с продажи. Как правило в течении последующих 30 дней застройщик готовит и предоставляет на подпись основной договор купли продажи. В случае покупки апартаментов, чаще всего, сумма залога составляет 50 000 Тайский батов.

График Платежей (Payment Schedule) 

это неотъемлемая часть договора купли продажи недвижимости. В графике прописаны сроки и суммы, которые покупатель должен заплатить продавцу. Именно посредством этого приложения к договору застройщики в Таиланде предоставляют беспроцентную рассрочку, привязывая выплаты к этапам строительства объекта.

Приемка объекта (Inspection)

по сути, это процесс передачи апартаментов или виллы от застройщика собственнику. Если при оформлении сделки Вы пользовались услугами агентства, то обязательно пригласите их на приему, они помогут проверить соответствие недвижимости, техническим характеристикам, указанным в договоре купли продажи.

Амортизационный Фонд (Sinking Fund)

это уже привычный для жителей всего мира фонд капитального ремонта. Первоначально он формируется покупателями при покупке новой недвижимости и расходуется на аварийный ремонт общей территории комплекса апартаментов или вилл. Как правило, его величина рассчитывается от количества жилых квадратных метров Ваших апартаментов или виллы, а по мере его расходования собственники  получают уведомление о необходимости пополнения фонда.

Регистрационные Сборы (Registration Fee) 

это государственные пошлины и налоги, уплачиваемые земельному департаменту за переход права собственности. За регистрацию права собственности лизхолд составляют 1,1% от стоимости квартиры или виллы, в случае фрихолда 6,3% от стоимости. Часто застройщик берет на себя часть этих расходов

Сборы за Обслуживание Общей Территории (Common Area Fee) 

это платежи, что называется, за порядок на территории уборку, обслуживание бассейна, садовника, а также за мелкое обслуживание электрики и сантехники, например замену лампочек или фильтров на общей территории. В отличии от амортизационного фонда это ежегодный платеж, но также привязанный к жилой площади Вашей недвижимости.

Возврат Инвестиций (Investment Return)

это бизнес термин, но именно для этого и покупают недвижимость на Пхукете для заработка от сдачи в аренду. Показатель измеряется в процентах и показывает сумму, относительно затраченной на покупку, которую Вы получите в качестве дохода. К примеру, если агент или застройщик говорит о “7% ежегодного возврата инвестиций”, то он имеет в виду, что вы ежегодно будете получать на свой банковский счет 7% от стоимости купленного объекта.

Капитализация Объекта или Прирост Стоимости (Capital Gains) 

это рост стоимости Вашей недвижимости за период владения ею. К примеру, на острове Пхукет ограничена территория застройки, при этом туристический поток растет из года в год. Это приводит к росту цен на недвижимости порядка 7-10% в год в зависимости от района.

Гарантированная Аренда, Гарантированный Доход, Программа Гарантированного Дохода (Guaranteed Rental Return,Guaranteed Income, Guaranteed Rental Program) 

это закрепленное договором обязательство застройщика обеспечивать доход собственнику недвижимости, посредством управляющей компании. В договоре фиксируется длительность обеспечения гарантированного дохода и его величина в процентах, относительно стоимости приобретаемой недвижимости.

Лицензия Кондоминиума (Condominium License) 

это сертификат, подтверждающий, что комплекс апартаментов соответствует требованиям к кондоминиуму, а именно: 

• территория общего пользования, отведенная под инфраструктуру, занимает минимум 30% площади земельного участка
• к комплексу проложена дорога общего пользования шириной не менее 7 метров.

Чанот (Chanote) 

свидетельство о собственности на земельный участок. В этом документе очерчены границы участка и указаны все его владельцы.

Экологический Сертификат (Environmental Impact Assessment (EIA)) 

этот сертификат выдается до разрешения на строительство и является одним из 2-х основных документов, свидетельствующих о том, что застройщик получил все необходимые разрешения от государства.

Разрешение на Строительство (Construction Permit) 

название говорит само за себя это разрешение, которое выдает государство Таиланда застройщику на строительство конкретно взятого объекта. Часто продажи апартаментов стартуют до получения этого разрешения это определенные риски, взамен которых застройщики предлагают низкие цены или повышенные проценты гарантированных программ.

Блю бук или Хаус бук (Blue book or House Book) 

это документ, получение которого знаменует финальный этап вступление в собственность. Это маленькая синяя книжка с основными данными о собственнике и объекте собственности.

Апартаменты, Юнит (Apartment, Unit) 

так называют более привычную “квартиру” в комплексе апартаментов или кондоминиуме. Важное замечание: количество комнат считают по спальням, не учитывая Ливинг рум (Living Room) или по другому гостиную. То есть, односпальные апартаменты это 2 х комнатная квартира, имеющая одну комнату гостиную и одну комнату отдельную спальню.

Шоурум, Сейлз Офис, Офис Продаж (Showroom, Sales office) 

как правило, так называют офисы продаж застройщика, причем под шоурумом понимают демонстрационную квартиру или квартиры, которые часто соседствуют с офисами продаж. В них можно вживую посмотреть, как будет выглядеть планировка и убранство будущих апартаментов или вилл.

Как открыть банковский счет в Таиланде?

При покупке дома или квартиры в Таиланде возникает необходимость открытия банковского счета в национальном банке Королевства Таиланд. Это актуально для покупателей недвижимости и владельцев квартир для оплаты коммунальных расходов и получения дохода от аренды.

Для открытия счета иностранному гражданину необходимо иметь контракт на покупку недвижимости или долгосрочную визу.

Счет открывается только при личном присутствии. При открытии счета выдается банковская книжка, пластикатовая карты Visa или Master Card, и так же клиент имеет возможности использовать сервис онлайн-банк.

Если вас интересует открытие счета - обращайтесь

Каким способом лучше оплачивать покупку и содержание недвижимости в Таиланде?

Банковский перевод

Самый понятный и оптимально доступный способ по оплате, до введения санкций. При наличии контракта на покупку и инвойса, можете перевести из любого банка с любой точки мира. Стандартно деньги поступают на расчетный счет в течении 1-3 дней. После зачисления средств на счет получателя, покупателю отправляется выписка из банка (credit advice). В Королевстве Таиланд при покупке недвижимости на иностранное имя Free Hold, т.е. 100% владение, не требуется подтверждение дохода, происхождение средств, а также разрешение одного из супругов.

Наличные средства (при личном присутствии)

Обычно наличные средства вносятся как часть оплаты контракта (депозит), или оплата по контракту не превышающая 20% стоимости жилья. При покупке недвижимости в Leasehold или оформлении на тайскую компанию земельного участка, дома наличными можно оплачивать 100% стоимости.

Банковская карта

Удобный способ оплаты, если Вы покупаете квартиру или дом у застройщика, и в компании установлен банковский терминал. В этом случае комиссия по транзакции может составить от 1 до 3%.

Криптовалюта

В Таиланде легализация криптовалюты произошла в 2018 году. Вступил в силу декрет «О цифровых активах». Данный документ регулирует деятельность, связанную с биржами, брокерами, которые могут работать на основании лицензии и контролируются государственной комиссией по ценным бумагам (Securities and Exchange Commission (SEC).

Что необходимо понимать инвесторам чистота сделок цифровыми деньгами лицензируется государством, что гарантирует легальность. На сегодняшний день оборот официальных криптобирж порядка 3-3,5 млд. дол. в месяц. Два самых крупных банка Таиланда Siam Commercial Bank и Kasikorn Bank начали активную работу на цифровом рынке.

Commercial Bank, а это самый уважаемый банк с историей в 114 лет, выкупил 51% акций в Тайской криптобирже Bitub за 17,8 млрд бат.

В Таиланде компания может зарегистрировать корпоративный банковский счет на криптобирже и официально предоставлять свои услуги за криптовалюту. Сегодня в Таиланде Вы можете оплатить недвижимость криптовалютой.

Пример покупки квартиры в Паттайе за крипту как обычная сделка.

Покупатель сделал свой выбор в новостройке CITY GARDEN PRATUMNAK. Это кондоминиум уровня 4* в районе Пратамнак пляж Кози Бич. 

Стоимость полностью меблированной квартиры с двумя спальнями на иностранное имя 2 200 000 бат. Цена фиксируется в национальной валюте тайский бат, расчет производится в валюте на момент оплаты (транзакции). Застройщик Global Top Group принимает платежи криптовалютой в проектах Arom Wongamat , Del Mare Bang Sare , Andromeda . Для бронирования квартиры необходимо оплатить депозит 100 000 бат. Его можно оплатить по QR code

Механизм сделки достаточно прост. Застройщик заходит в свой кабинет на бирже, через которую он работает, нажимает депонировать, и программа генерирует для покупателя QR code . Клиент перевел депозит на счет застройщика. В течении несколько минут произошло зачисление. Застройщик сразу конвертировал крипту в тайские баты и перевел их на обычный расчетный счет компании. Покупатель получает квитанцию об оплате (receipt). Основную сумму по контракту клиент перечислил также одним платежом. Никто не знает, что будет с мировой экономикой и миром криптовалют. Но прогрессивные государства уже приняли их как платежные средства, и диверсифицировать риски и вложить «свободные деньги» в реальный сектор или ликвидную недвижимость в 2022 году становится просто и безопасно.

Формы собственности в Тайланде

В Таиланде существуют 2 основных формы собственности - это Freehold и Leasehold.

Freehold разделяют на два способа оформления это так называемая иностранная и тайская квота. Что это такое? Если взять любой кондоминиум за 100% то 49% всей площади (жилой площади) может быть продано на иностранный паспорт, то есть в чаноте (свидетельство о собственности) указывается фамилия, имя иностранца, а 51% может быть продан на тайский паспорт либо на компанию открытую на территории Таиланда.

То есть, вы как иностранец, можете купить либо на свой паспорт, либо на компанию которая открывается Вами здесь в Тайланде в обоих случаях это является стопроцентной собственностью, с правом передачи по наследству.

Если говорить о покупке дома, то в Тайланде все дома и виллы регистрируются только через юридическое лицо, то есть по тайской квоте. Связано это с тем, что всё то, что стоит единицей на земле: виллы, отели, дома Гист Хаусы это всё в земельном департаменте оформляется как покупка земельного участка, а земельный участок в Тайланде не может принадлежать иностранному паспорту.

Открытием юрлица в Тайланде занимаются тайские юристы, в этой компании Вы являетесь учредителем и директором с эксклюзивным правом подписи и распоряжением имущества, которое принадлежит этому юрлицу.

Единственное что при приобретении недвижимости по тайской квоте, добавляется одна статья расхода, это сдача нулевого баланса. В среднем это 12000 15000 бат в год.

То есть вам необходимо показать государству, что вы не ведете никакой экономической деятельности на территории Таиланда.

Это абсолютно стопроцентный законный и легальный механизм по оформлению недвижимости, который здесь существует уже десятки лет, повторюсь всё то, что здесь стоит единицей на земле, оформляется только таким образом.

Получается что покупатель становится собственником компании, а компания в свою очередь становится собственником этого дома. В таком случае в чаноте прописывается не фамилия, имя покупателя, а название юридического лица, но тем не менее у вас есть все права на этот дом: сдавать в аренду, передавать по наследству, продавать и т.д. Также на само строение выдаётся bluebook (по нашему можно сказать что это домовая книга) в нём указывается собственник, адрес дома и регистрация электрических счётчиков.

Основным документом, который подтверждает свидетельство на собственность в Таиланде, является чанот. На лицевой части которого указывается адрес и описание самого объекта сделки, планировка, размеры, общая площадь и кадастровая стоимость. С обратной стороны чанота отображается история владения. Чанот составляется в двух экземплярах, один хранится в земельном департаменте, второй у владельца.

Вторая форма владения называется leasehold в таком случае составляется контракт долгосрочной аренды стандартная это идёт на 30 лет с кратным правом продления как правило продлевают либо до 90 либо до 120 лет, это уже определяется политикой застройщика

Как посмотреть объекты недвижимости в Паттайе?

Наши партнеры проведут индивидуальный тур по объектам недвижимости с показом апартаментов, вил и консультации.

Поставьте вашу цель и приоритеты - мы выполним задачу!

1. Вы только присматриваетесь к возможной покупке недвижимости в Паттайе - расскажем о рынке и особенностях недвижимости в Таиланде, сориентируем в ценах на квартиры и виллы.
2. Присматриваете варианты квартиры или дом для личного проживания - поможем подобрать дом или квартиру с удобной планировкой и вашим бюджетом.
3. Хотите получать доход от инвестиций в недвижимость Таиланда - эксперт оценит вложение по каждому проекту и даст объективную и реальную оценку стоимости через 5-10 лет.

Программа показа, всё максимально интересное в один день:

1. Готовые к заселению квартиры и шоурумы строящихся объектов - опытные специалисты выйдут с Вами на видеопрезентацию, провезут по новостройкам и готовым кондоминиумам, которые вы выберите. Познакомят с застройщиками, в которых мы уверенны на 100% исходя из нашего опыта работы с ними.
2. История застройщика. Вы оцените качество строительства будущего здания, на объектах, которые застройщик уже ввел в эксплуатацию.
3. Локация и инфраструктура. Увидите, что расположено рядом с объектом. Оцените расстояние до моря. Решите для себя ваш вариант или нет.
4. Комплект документов. У вас на руках останутся каталоги с прайс листами, индивидуальными графиками платежей, образец контракта с переводом на русский язык. Эти документы помогут Вам принять спокойно взвешенное решение.

Гарантия надежности объектов недвижимости

Подбирая объекты недвижимости и заключая контракт, юрист нашего партнера будет защищать интересы покупателя, чтобы исключить любые риски и обезопасить покупателя.

Сообщество M2HomeHub не только продает недвижимость в Паттайе и Пхукет, но также сопровождает своих клиентов в течении действия контракта, вплоть до получения ключей и документов о собственности.

Недвижимость в Таиланде цены для русских?

Цены на недвижимость в Таиланде формируются по рынку «спрос предложение». Существует небольшая коррекция цен на квартиры в туристических районах Паттайя и Пхукет, в связи с уменьшением туристического потока в этот период. Любой гражданин иностранного государства имеет право купить квартиру в кондоминиуме в свою 100% собственность.

Покупка земельного участка или дома оформляется в лизхолд или на юридическое лицо. Согласно закону о кондоминиумах (жилых зданиях) от 1979 года любой иностранный гражданин может купить квартиру в жилом здании в свою 100% собственность. В законе прописано квотирование, т.е. 49% квартир в здании может быть оформлено на имя иностранного гражданина, и 51% на гражданина Таиланда или на юридическое лицо, зарегистрированное в Королевстве.

Закон был принят для того, чтобы защитить местное население от роста цен на недвижимость в жилых зданиях. На сегодняшний день покупательская способность местного населения сравнялась с иностранцами и этому способствует выдача льготных кредитов на длительный период до 20 лет. 

В прайс листах большинства застройщиков есть две ценовые колонки по квотам и разные графики платежей.

По тайской квоте график платежей более гибкий. Например, в течении строительства оплачивается 20-25% от стоимости квартиры, а по завершении строительства и получении документа о собственности (Чанот), оставшуюся сумму застройщику автоматически перечисляет банк, и гражданин Таиланда от банка получает ипотечный кредит под залог документа о собственности.

Ценовая политика в настройках по квотам сегодня практически уравнялась.

 Оформление и покупка дома с земельным участком в Таиланде возможна двумя путями:

 Лизхолд аренда земли на 90 лет.

Оформление земельного участка на юридическое лицо.

Юрист, адвокат, нотариус в Таиланде?

В Таиланде юридической деятельностью могут заниматься только граждане Таиланда. Необходимо понимать, что в Королевстве Таиланд нет русских юристов. Иностранные граждане могут выполнять роль помощника или переводчика.

Нашим клиентам мы рекомендуем обратиться в несколько компаний, чтобы понять стоимость и варианты решения вопроса. Наша компания много лет сотрудничает с местной юридической фирмой, которая отлично себя зарекомендовала. Вы можете получить предварительную бесплатную консультацию по интересующему Вас вопросу у наших специалистов.

Что такое “кондоминиум”

Термин «кондоминиум» чаще употребляют, когда говорят о зарубежной недвижимости. В России это слово стало использоваться относительно недавно, и обычные владельцы недвижимости зачастую не понимают, что оно означает. Юридическое определение Кондоминиум это форма собственности на жилой комплекс, единый комплекс недвижимости, который включает земельный участок, расположенное на нем жилье и другие объекты недвижимого имущества. При этом помещения, которые предназначены для жилых и других целей, находятся в собственности отдельных лиц. Понятие «кондоминиум» может охватывать не только один дом, но и целый комплекс строений.

Иными словами кондоминиум это многоквартирный дом или несколько домов, в котором обязательно наличие управляющей компании. В Таиланде кондоминиумы, как правило, имеют коммунальный бассейн, круглосуточную охрану и свою автостоянку. В зависимости от класса кондоминиума, к услугам жильцов могут быть также магазины, прачечная, рестораны, спортзал, теннисные корты и т.д.

Может ли иностранец купить в Таиланде квартиру или дом?

Иностранный подданный может купить квартиру в Таиланде в свою личную 100% собственность. По закону, вступившем в силу в 1974 году, иностранцы в Таиланде могут владеть 49 % квартир в кондоминиумах. Т.е. в каждом многоквартирном доме 49 % квартир может быть продано иностранцам, а 51 % только тайским гражданам или компаниям, зарегистрированным в Таиланде.

При покупке недвижимости в Таиланде на свое имя, иностранный подданный получает Чанот официальный документ, выдаваемый Земельным Департаментом Таиланда. Данный документ гарантирует безоговорочное право владения, продажи, наследования и т.д. квартиры, указанной в Чаноте .

Покупка дома (оформляется как покупка земли) требует создания тайской компании, на которую оформляется сделка. Иностранец может владеть в такой компании 49 % акций и быть ее директором с решающим правом распоряжения имуществом компании.

Существуют юридические механизмы, гарантирующие акционеру миноритарию сохранность его инвестиций. За дополнительной информацией просим обращаться к нашим менеджерам по продажам.

Как купить квартиру в Таиланде на первичном рынке недвижимости (от застройщика)?

Покупка квартиры от застройщика происходит следующим образом:

Выбрав понравившуюся вам квартиру, вы вносите депозит это от 20 000 до 50 000 бат, в зависимости от проекта и стоимости жилья. Оплата производится наличными, кредитной картой или денежным переводом напрямую застройщику.

После оплаты депозита, выбранная вами квартира бронируется на ваше имя. Через несколько дней после бронирования вы получаете контракт от застройщика, в котором указаны номер вашей квартиры, оговоренный график платежей, сроки окончания строительства и т.д.

Договор заключается между вами и застройщиком напрямую, наши партнеры выступаот свидетелем сделки со стороны покупателя. Договор составляется на английском языке с его переводом на русский язык.

После подписания контракта оплачивается 20-25% стоимости возводимого объекта. Покупая недвижимость в Таиланде от фирмы застройщика, Вы имеете возможность получить беспроцентную рассрочку в течение строительства. С окончательной оплатой 40 50% при заселении. Кроме стоимости квартиры, покупатель нового жилья несет следующие расходы:

• амортизационный фонд. Платится 1 раз, при заселении. Сумма: от 400 до 600 бат за м2 вашей квартиры. Это резервный фонд на будущий капитальный ремонт.
• установка индивидуальных счетчиков расхода электроэнергии и воды. Примерная стоимость 8 000 бат за оба. Также единоразовый платеж.
• коммунальные платежи: охрана, вывоз мусора, внешнее освещение, обслуживание бассейна и фитнес центра, парковка, лифт, гольфкар , дежурный электрик и сантехник. Оплачивается с квадратного метра квартиры и составляет 30 50 бат в зависимости от проекта.
• гос. пошлина на вступление в собственность (единовременно, при получении свидетельства) 1-2% от суммы контракта.
• ежегодных налогов на недвижимость в Тайланде нет.

Как купить квартиру в Паттайе удаленно из России (этапы сделки)?

Описание процесса покупки недвижимости на расстоянии, не выходя из дома (дистанционно).

Выбранную квартиру резервируем у Застройщика на 2-3 дня без оплаты.

Клиент пересылает скан загранпаспорта, почтовый адрес с индексом для дальнейшей документации, телефон и адрес электронной почты.

На основании этих данных, Застройщик оформляет инвойс счет на бронирование выбранной квартиры (в батах с в эквиваленте долларов США на день резервирования).

 Контракт отправляется клиенту по электронной почте для согласования.

Стоимость контракта фиксируется только в национальной валюте в данном случае в Тайских Батах.

 После оплаты депозита (бронь 20 000 - 50 000 бат) и получения денег Застройщиком, Вам отправляют квитанцию о получении средств (ресив Международные платежи идут сроком от одного до семи банковских дней.

Все международные платежи выставляются в свободно конвертируемой валюте (доллары/евро).

 После зачисления средств депозита на счет застройщика, менеджером проекта в течении 1 2 рабочих дней готовится контракт.

Контракт в электронном виде согласовывается с Вами, Вы проверяете все данные. После согласования с клиентом, 2 оригинала контракта и счет на оплату первого контрактного платежа отправляются клиенту DHL почтой. В момент отправки, клиенту на электронную почту отправляется копия квитанции по которой можно отследить хождение конверта.

 Клиент, получив контракт (уже подписанный застройщиком) подписывает его со своей стороны. Один вариант остается у клиента, второй вариант клиент отправляет застройщику любым видом почтового отправления экспресс почта, почта России и пр.)

 В контракте указываются точные даты следующих платежей с суммами в батах (если рассрочка).

Последующие платежи в банке происходят на основании контракта на покупку недвижимости и осуществляются по счетам, выставляемым застройщиком по электронной почте.

Все финансовые переводы осуществляются ТОЛЬКО между клиентом и застройщиком, без участия третьих лиц.

Наши партнеры являются свидетелем сделки со стороны клиента и сопровождает сделку на всем этапе действия контракта, до момента подписания клиентом акта приема передачи квартиры и получения ключей. Клиент имеет возможность получать любую информацию о предмете контракта у сотрудников агентства.

 Любая работа наших партнеров является бесплатной для клиентов! Любой вид комиссионного вознаграждения по законодательству Таиланда оплачивает застройщик.

Как купить дом с землей в Таиланде?

При приобретении дома с землёй существует два уже известных нам варианта: FreeHold или Leasehold

Если вам больше подходит Freehold , то стоит проверить форму собственности

 В Таиланде может быть несколько вариантов:

Чанот или NOR SDR 4 - тип сделки, который регистрируется в местном Земельном Департаменте. Дает полные права на землю и документирует четкие границы земельного участка, в полоть до спутниковой съемки и столбиков маркеров по периметру.

 NOR 50R 3 G0R - почти Чанот . В документе есть границы участка, но их стоит уточнять в Земельном Департаменте и размещать на земле маркеры.

 NOR 50R 3 - в документе указаны границы, но их никто не замерял. Этот документ может спровоцировать конфликт с соседями. Если рядом парк или государственный заповедник велика вероятность залезть в их границы.

 S0RK0R1, TOR B0R TOR 6, И TOR BOR TOR 5 - варианты настолько сомнительны, что может объявиться второй или даже третий владелец этих участков.

Где выгоднее в Паттайе покупать квартиру, у застройщика или уже в построенном доме?

Наиболее интересные предложения на данный момент на первичном рынке.

Строительство современных зданий в Паттайе началось 5-7 лет назад, поэтому соотношение цена качество на сегодняшний день только на первичном рынке. Стоимость готового жилья высокого качества на 30 45% выше, чем строящегося. К тому же приобретая квартиру на первичном рынке. Вы получаете абсолютно новую квартиру, беспроцентную рассрочку и современную инфраструктуру.

Сколько агентство недвижимости в Паттайе берет за свои услуги и кто их оплачивает?

В Таиланде действует американская брокерская система. Это означает, что все агентства работают по контрактам с застройщиками, все комиссионные вознаграждения в Таиланде оплачиваются по контракту только продавцом застройщиком или собственником недвижимости.

В случае покупки строящейся недвижимости наши цены идентичны ценам застройщика, более того для клиентов нашей компании застройщики всегда могут предложить специальные условия и цены.

Наши партнеры выступают в качестве представителя покупателя и оказывает для покупателя свои услуги совершенно бесплатно.

Как выглядит документ на собственность в Таиланде и как оформляется сделка купли-продажи квартиры?

Сделка купли - продажи оформляется в Земельном Департаменте Таиланда.

При регистрации сделки вы получаете документ «Чанот», который гарантирует ваше право собственности на купленную вами квартиру. Чанот, выдаваемый иностранцам, не отличается от Чанота для местных жителей и имеет равные с ним гарантии права собственности.

Чанот представляет из себя документ, где на лицевой стороне изображен герб Таиланда, описаны планировка и реквизиты покупаемого объекта недвижимости, а на обратной стороне история всех собственников данной недвижимости.

Документ заполняется на тайском языке и имя владельца вписывается также тайскими буквами.

Какие дополнительные расходы могут быть помимо уже утвержденной цены?

При покупке квартиры частным лицом на вторичном рынке, т.е. не от застройщика, оплачивается налог на переход права собственности в Земельным Департаментом Таиланда, которая зависит от нескольких факторов: это срок, в течение которого продавец владел данным жильем до его продажи, а также кадастровая стоимость жилья, которая не обязательно совпадает с продажной.

Как правило, все сопряженные с продажей жилья расходы оплачиваются покупателем. Суммарный налог при переоформлении собственности на вторичном рынке на сегодняшний день составляет 6,3%.

Более точный расчет Вы сможете получить у наших менеджеров при выборе конкретного объекта.

На каком языке составляется контракт и что в нем должно быть обязательно указано?

Контракт между продавцом и покупателем составляется на английском и тайских языках, так же к контракту прилагается консульский перевод на русском языке. В контракте должны быть указаны данные продавца, покупателя, объекта сделки, его стоимости, условия оплаты и передачи права собственности.

Какие подводные камни при покупке недвижимости в Таиланде?

Таиланд один из лучших курортных мест на нашей планете. Многие туристы, посетив страну решают купить недвижимость в Королевстве. Какие подводные камни могут быть за обещанием многочисленных агентств недвижимости. Инвестиции в зарубежную недвижимость это горизонт 5-10 лет и спешка в принятии решения не всегда уместна.

 «Камень» №1 Гарантированный доход 12-20% годовых

Излюбленный маркетинговый прием агентств недвижимости и мелких застройщиков в Таиланде это обещание, что после строительства и оплаты 100% стоимости квартиры, вы получаете документ о собственности (Чанот ) и управляющая компания застройщика сдает вашу квартиру в аренду. Но управляющая компания застройщика это не международная отельная сеть, которая имеет отлаженный менеджмент, персонал и достаточный опыт управления апарт отелями. И для стабильного туристического потока потребуются годы.

 «Камень» №2 Отельная лицензия наша гарантия вашего дохода

«Пряник» для привлечения клиентов от застройщиков Пхукета. Конечно, наличие такой лицензии приятный бонус, только остается самый главный вопрос: кто будет сдавать в аренду и заниматься управлением? Компания застройщик нанимает управляющую компанию со стороны или создает свою собственную?

 Управляющая компания может не иметь опыта в операционной деятельности по управлению большим номерным фондом, маркетингу, работы в нагрузке высокого сезона и обслуживание многоквартирного кондо. Таким образом, Ваш доход зависит от компании и ее опыта управления недвижимостью.

 В случае, если застройщик остаётся управляющей компанией это редкое исключение, когда компания хороший девелопер и профессиональный сервисный управленец.

 «Камень» №3 Недвижимость подорожает в 2-3 раза при покупке на котловане.

Реальность в том, что цена недвижимости действительно вырастет при покупке на пресейл, но только на 15-25%.

Закономерность в том что ориентиром для получения максимального дохода 30-50% могут быть новостройки 1-2 линии в локациях, где идет максимальный рост стоимости земли, но таких участков осталось очень мало.

В районе должна быть максимальная инфраструктура, шаговая доступность к пляжу, кафе, магазины, торговые центры, т.е. все необходимое для комфортного проживания.

 «Камень» №4 Лучше купить студию, чем 1-2 спальную квартиру.

Небольшие студии занимают более 60% рынка. Максимальная популярность таких квартир у покупателей была в 2015 18 годах. Очевидная сложность теперь возникает при будущей перепродаже таких квартир. В независимости от площади и невысокой стоимости, конкуренция таких предложений на рынке очень высокая. Аренда студии по стоимости конкурирует с недорогими отелями и камфорное размещение возможно для 1-2 взрослых туристов. Также рентабельность небольших квартир студий сильно падает в низкий сезон. Спрос же на квартиры большей площади в локации 1-2 линия море остается стабильным круглый год.

 Наши выводы.

Это весьма неполный список подводных камней, ложных мнений некоторых агентств недвижимости, с которыми можно столкнуться при покупке недвижимости в Таиланде. При решении купить недвижимость, уделите этому вопросу достаточно времени это ваш будущий второй дом и стабильный источник дохода.

 Что бы ваши инвестиции были прибыльными, а сделки гарантированно безопасными, наша компания помогает в решении вопросов юридического характера. 

Купить квартиру в Паттайе на стадии котлована выгодно?

Да, покупка квартиры в новостройке на начальной стадии, т.е котлован, максимально выгодно.

Но необходимо тщательно выбирать проект и застройщика. Далеко не всегда привлекательная цена квартир при выборе проекта имеет решающее значение.

Как иметь уверенность что именно этот объект построят и недвижимость даст ожидаемый результат. Постараюсь перечислить определяющие критерии, на которые необходимо обратить внимание инвестору при выборе проекта.

Рассмотрим к примеру проект, строительство которого началось в 2021 году. Новостройка оценивается высоко по трем основным параметрам: надежность, уникальность локации, интересная цена относительно рынка недвижимости в Паттайе.

Paradise ocean view

Северная часть города Паттайя в целом элитная. В районе Вонгамат все либо очень дорого, или совсем дорого. Недорого жилья здесь нет. Немного южнее район Джомтьен это относительно молодой район с активным строительством новостроек и не дорогой землей. Пляж Вонгамат это самая дорогая в Паттайе прибрежная зона с пологим входом в море. На пляжной линии отели с мировым именем Centara, Long Beach, Pullman. Кондоминиум уровня 5 звезд North Point, Zire, Riviera

Paradise ocean view - это готовый роскошный 5 звездочный кондоминиум от ведущего застройщика Global Top Group, который получил награду «Лучший застройщик бутик проектов» на конкурсе «Недвижимость Таиланда 2016». Paradise Ocean View это малоэтажный кондоминиум с видом на море. Фитнесс зал, бассейны, плюс приватный выход на собственный пляж сделает проживание владельцев максимально комфортным, а стоимость аренды в Paradise ocean view будет всегда высокой.

Надежность застройщика стартовая точка для покупателя при решении инвестиции на начальной стадии строительства котлован.

Паттайя небольшой город и все проекты Девелоперов у нас на виду, и при выборе партнеров мы досконально проверяем их. Новостройки, которые, по нашему мнению, имеют повышенный риск и хоть малейший «туман» в разрешительной документации мы не предлагаем нашим покупателям. Мы также не продаем проекты застройщиков если нет опыта как минимум в двух законченных проектах. Недвижимость покупают для приумножения и сохранения капитала это надежные инвестиции и любой риск не уместен. 

Как получить Желтую Домовую книгу в Таиланде?

Домовые желтые книги с оформлением имени владельца можно получить непосредственно в Мэрии Паттайя (City Hall).

Какие льготы дает желтая домовая книга:

• упрощение открытия счета в банке
• в некоторых случаях можно использовать как Residence Certificate
• уменьшение ставки налога на недвижимость

Необходимо предоставить следующую информацию и документы:

1. Собственник должен находиться в стране по долгосрочной визе. Приезжающие в Таиланд по 30 дневной туристической визе такого права не имеют.
2. Первую страницу заграничного паспорта нужно сделать перевод, заверить данную копию паспорта в консульстве и легализовать в МИД Королевства Таиланд.
3. Residence Certificate оформить в иммиграционной службе в назначении "получение домовой книги". Обратите внимание: Имя в чаноте и в паспорте должно быть написано одинаково правильно.
4. Документы, которые подтверждают персональные данные Заявителя:
   • свидетельство о рождении
   • гарантированное письмо от посольства
   • документ из Земельного Департамента (Land Office) о покупке недвижимости.
5. Фотографии 2 шт.
6. Два гражданина Таиланда как свидетели, которые должны подтвердить вашу личность как Заявителя, предъявив свои домовые книги и ID

 Желтая домовая книга выдаётся на имя иностранного гражданина только на один объект. Для второго и последующего только синяя без указания имени владельца.

Что такое амортизационный фонд недвижимости в Таиланде (Sinking Found)

Амортизационный Фонд (Sinking Fund) это уже привычный для жителей всего мира фонд капитального ремонта.

Первоначально он формируется покупателями при покупке новой недвижимости и расходуется на аварийный ремонт общей территории комплекса апартаментов или вилл. Как правило, его величина рассчитывается от количества жилых квадратных метров Ваших апартаментов или виллы, а по мере его расходования собственники получают уведомление о необходимости пополнения фонда.

Что такое Блу Бук (House Book) в Таиланде?

Это документ, подтверждающий вступление в собственность квартиры или дома. В нем отражены данные о владельце и, непосредственно, квартиры или дома. Небольшого формата книга голубого цвета.

Для чего нужно открывать счет в банке? Сколько это стоит?

При покупке жилья на первичном рынке открывать свой счет не обязательно, так как все платежи перечисляются непосредственно на счет застройщика.

Что такое «ТТ3»?

«ТТ3» - это документ, предоставляемый банком и удостоверяющий, что деньги поступили из другой страны. Этот документ необходим при покупке недвижимости на вторичном рынке. В случае приобретения недвижимости на первичном рынке весь пакет документов, в том числе банковские справки, необходимые для оформления квартиры в собственность, предоставляются застройщиком. Юрист нашей компании сопровождает клиента в Земельный комитет для помощи в получении свидетельства о собственности.

Можно ли оформить квартиру в собственность в Паттайе на двоих человек и больше?

Да, это возможно, тайское законодательство не ограничивает количество собственников.

Специалисты нашего партнера всегда готовы проконсультировать вас, вам достаточно связаться с нами.

Как решается вопрос с наследством приобретенной квартиры в Таиланде?

Владелец квартиры в кондоминиуме имеет право передавать квартиру по наследству. Имя наследника может быть внесено в «Чанот» документ о праве собственности на квартиру. По умолчанию, первыми наследниками являются родители, далее дети, жена, муж и следующий ближайший родственник мужского пола, достигший совершеннолетия и старший по возрасту.

Можно ли купить квартиру в Паттайе в кредит или с рассрочкой платежа на несколько лет?

При покупке квартиры в Паттайе на первичном рынке предоставляется беспроцентная рассрочка до окончания строительства. Что касается вторичного рынка, то как правило нет, но бывают и исключения, в зависимости от конкретного случая. Кредит в банке получить возможно. Требуется наличие банковской истории или разрешение на работу. Также можно получить кредит под залог Вашего имущества.

Дает ли покупка недвижимости в Таиланде какие-либо визовые или иные льготы?

Покупка недвижимости не дает льгот для получения визы, но упрощает оформление любого типа виз для постоянного проживания.

Может ли купить жилье в Таиланде гражданин Казахстана?

Купить квартиру в Паттайе или купить недвижимость в Таиланде может любой иностранный гражданин, достигший совершеннолетия. 

Сколько стоит содержание квартиры в Таиланде (Паттайя)?

Стоимость коммунальных платежей в Таиланде рассчитывается от квадратного метра вашей жилой площади.

Стандартно от 30 до 50 бат в зависимости от кондоминиума. В эту стоимость входит: вывоз мусора, внешнее освещение, лифтовое хозяйство, садовник, чистка бассейна, спортзал, охрана. Коммунальные платежи оплачиваться 1 раз в год. Счета за электричество и воду оплачиваться по счетчику ежемесячно.

Как купить недвижимость в Таиланде со скидкой?

Основания для скидок бывают разные:

• скидки во время строительства;
• скидки по завершению строительства;
• скидки в низкий сезон;
• скидки при 100% оплате;
• скидки при покупке двух и более квартир;

Скидки во время строительства:

Компания застройщик покупает участок земли, подготавливает проект здания и подает документы на разрешение строительства. На этом этапе существуют самые минимальные цены, так называемый пресейл предпродажи ). Этот период достаточно небольшой, поэтому решение о покупке принимаются быстро. Обычно такие сделки осуществляются дистанционно.

Инвестор может выбрать лучший вариант квартир в здании с интересными видовыми характеристиками и планировкой. Это облегчает последующую перепродажу, а также увеличивает ликвидность квартиры при сдаче в аренду.

Скидки по завершении строительства:

В проектах с хорошей локацией к окончанию строительства цены на квартиры обычно вырастают на 18-35 %, особенно от застройщиков с проверенным качественным портфолио предыдущих законченных объектов. Но всегда остаются нераспроданные и отказные квартиры. В этом случае застройщик предлагает хороший дисконт или максимальную рассрочку на уже готовые апартаменты, чтобы быстрее закрыть бухгалтерию по текущему проекту и перейти к новому.

Скидки в низкий сезон:

В Паттайе не так ярко выражена сезонность, как на Пхукете, но все таки с июня по октябрь туристическая активность снижается и количество сделок соответственно. Чтобы заинтересовать клиентов, в этот период застройщики более гибки и часто предлагают дополнительные бонусы.

Скидки при 100% оплате :

Иногда клиенты вносят 100% оплату при заключении сделки купли продажи, не воспользовавшись опцией рассрочки платежей. В таких случаях застройщик дает значительные скидки и возможные дополнительные бонусы при меблировке квартиры и тд

 Скидки при покупке двух и более квартир:

При приобретении нескольких квартир, застройщик всегда дает более низкую цену, чем в официальном прайс листе.

Так же для крупных инвесторов всегда есть специальные предложения. В практике нашей компании есть сделки, когда инвестор выкупает блок квартир для последующих перепродаж и сдачи в аренду.

Какова средняя стоимость недвижимости в Таиланде?

Стоимость недвижимости в Таиланде складывается из нескольких факторов: близость к морю, тип проекта высотный объект, резорт или бутик, выбранный этаж.

 Так же цены будут варьироваться в зависимости от района города.

При покупке квартиры клиенты определяются с районом и бюджетом. В городе есть 5 районов:

• Север, Наклыа
• Центр
• Пратамнак
• Джомтьен
• Наджомтьен

 Делимся своим знанием города и каждого района в отдельности.

Районы Паттайи, (Север, Наклыа)

Север, Наклыа

Город Паттайя начинал развиваться именно отсюда, со стороны Бангкока. Это самый старый район.

Раньше в Северной Паттайе работали морские солеварни. Этот район отделен от центральной части города холмом, выступающим мысом в море. Пляж на север от этого холма называется Palm beach (англ. Пальмовый Улица North Pattaya Rd Паттайя Ныа) перпендикулярна морскому побережью и переходит в улицу Sukumwit Rd. На улице North Pattaya Rd находится офис турагентства «19 colors», которое работает с нашими туристами, а также мэрия, супермаркеты, редакция газеты «Инфо сервис», русский информационный центр и автостанция.

Также недалеко расположены гостиница Garden Sea View, дельфинарий и парк Мини Сиам.

 Парк Мини Снам (Mini-Siam)

В этом парке можно посмотреть мини версии самых крупных достопримечательностей Таиланда и всего мира (здесь их больше 100). Русским туристам больше всего по душе макет храма Василия Блаженного.

Картинг Pattaya Go Kart

Специальный 400-метровый картинговый трек для взрослых и детей. Стоимость развлечения зависит от мощности двигателя машинки.

Храм Саттятхам (Prasat Satchatham, храм Истины)

Храм - самое высокое строение из дерева в мире. Его высота составляет около 105 метров и расположен он на морском мысе. Прасат Саттятхам строится вот уже 20 лет. Строители пытаются соединить в этом сооружении архитектурные традиции соседних стран Лаоса, Камбоджи. Иногда это сооружение называют еще храмом Единения. Крыша храма опирается на колонны, созданные из дорогих пород тропических деревьев. Издали может показаться, что этот храм построен из камня.

Дельфинарий Паттайи

Дельфинарий расположен в естественном морском заливе, где обитает несколько пар дельфинов. Туристы здесь смогут не только посмотреть на веселые представления дельфинов, но и принять в них участие за определенную доплату. Деньги за шоу забирают себе дрессировщики этих животных.

Стоковый магазин Fly Now Q

Расположен на север от района Наклыа, недалеко от отеля Cholchan

Магазин оптовых распродаж был открыт еще в 2004 году, и его можно увидеть с дороги Sukhumvit Rd . Доехать до магазина можно с помощью такси или не дешевого белого пикапа сонгтхэу , который идет от северной автостанции в Сирача

 Сегодня земельных участков, пригодных для строительства, почти не осталось. Если рассматривать здания у первой линии моря это в основном кондоминиумы возрастом от 12 до 20 лет. Цены на недвижимость высокие.

 С моей точки зрения, район сильно перегружен отелями, что создает плотный трафик на дорогах, особенно в высокий туристический сезон. Дороги изначально были не рассчитаны на такую пропускную способность, и возможности для расширения тоже нет.

 Есть клиенты, которые предпочитают и любят именно север Паттайи.

Районы Паттайи (Центр)

На юге Центральной Паттайи расположен холм с храмом Прабат . На севере мыс, который разделяет городской пляж и Palm beach (Пальмовый пляж). Здесь находятся самые древние кварталы города, отсюда начинаются все туристические прогулки. Здесь пролегает прогулочная набережная Walking St., которая вечером закрывается для машин. На набережной расположен порт, около которого множество ресторанчиков, баров и других развлекательных заведений. Специально для русских туристов в этой части города построены русские рестораны «Распутин», «Русский ресторан», «У Захаровны».

 В порту работает также центр дайвинга «Ихтиандр». В северной части побережья, на улице Pattaya Second Rd. находится полицейское отделение, торгово развлекательный комплекс Royal Garden Plaza, концертный зал Alkazar, магазин Big С Festival.

 Между улицами Pattaya Second Rd и Walking St квартал ресторанов и дискотек. Также в центре города множество высококлассных отелей: знаменитые Ceasar Palace, Royal Palace, Tropicana, Royal Queen, Bayok, Camelot, Beverly, Champ.

 Улица Central Pattaya Rd (по тайскому, Паттая-Кланг), которая идет перпендикулярно побережью начинается у отеля Hard Rock Hotel и идет до перекрестка с улицей Sukurawit Rd . Здесь можно заметить две крупные автостанции, недалеко расположено турагенство S.I.D. travel , Русский культурный центр и музей бутылок, рядом с которым много универмагов и магазинчиков, а также офис турфирмы «Слон».

В центральной части

Паттаи за улицей Third Rd и параллельно береговой линии строятся новые отели и рестораны.

Музей диковинок (Kiplcy's Believe It or Not)

В музее хранится коллекция из более, чем 2500 уникальных экспонатов и диковинок. В кинотеатре с двигающимися сиденьями на виртуальном шоу Motion Emotion у туристов появляется ощущение того, что они сами принимают участие каскадерских трюках, полетах и погонях по джунглям.

В основном проживают европейцы пенсионного возраста, для кого важно близость к торговым центрам, различного рода развлекательным заведениям и всемирно известной Волкинг Стрит.

Пляжная зона довольно таки узкая, рядом пирс с множеством паромов и скоростных катеров.

Районы Паттайи (Южная часть)

В южной части города Паттайя расположен морской порт, возле которого далеко выдается в море холмистый мыс. На одном из его холмов когда то располагалась военная база князя Таксина , который изгнал бирманцев из Сиама, а сейчас на ее месте буддистский храм, в котором хранится гигантская статуя сидящего Будды. Рядом с храмом стоит парк, построенный в честь короля Рамы IX и офис ТАТ. Второй холм назван Пхра Бат (Прабат) в честь одноименного буддистского храма, стоящего на нем.

Мыс с холмами и улицей, проходящей по нему, называются Пратамнак

По обе стороны улицы Pratamnak Rd находятся отели (такие, как Island View, Cosy Beach, Royal Cliff) Парк Pattaya с аквапарком, русский ресторан «Вечерний блюз», массажный салон Susuri.

На юг от этой улицы и до самой улицы Sukhumvit Rd проходи улица Teprasil Rd , на перекрестке которой работает русский ресторан «Сказка» и ресторан «Русский diver».

На перекрестке улицы Teprasit Rd и Sukhumvit Rd расположен неплохой универмаг Outlet Mall (здесь недорого продается одежда, обувь, бытовая техника и хозтовары), недалеко есть супермаркет и океанариум под названием Underwater world

Холмы Пхра-Тамнак и Пхра-Бат

Холм Пхра-Тамнак расположен между центром города и Джомтьен. Хотя в Паттайе нет ярко выраженного понятия элитного района, но у граждан Таиланда Пратамнак считается престижным из за близости к королевской резиденции в этом районе, и находящегося храмового комплекса Большого Будды.

Правая ее часть идет на холм Пхра-Бат, где заканчивается смотровой площадкой, на которой перед закатом городом и заливом любуются туристы. Левая часть улицы ведет на пик холма Пхра Таманак, где расположен небольшой и редко посещаемый иностранцами храм, в котором хранится 18 метровое изваяние Пра Будды Сукхотхай и статуя принца Чумхпона, создавшего королевский боевой флот.

Район спальный и обжитой. Отсутствуют увеселительные заведения. Хорошо развита инфраструктура продуктовые рынки, круглосуточные магазины, массажные салоны, кофейни, известные рестораны, один из них: колоритный, с большой зеленой территорией и прекрасным видом на море 

Океанариум Underwater world 

Стоимость билета приблизительно 400 В. На дне гигантского бассейна, сделанного под морское дно, прозрачный стеклянный тоннель, проходя по которому зрители имеют возможность наблюдать за рыбами и другими морскими созданиями.

Районы Паттайи (Джомтьен)

Джомтьен

Район Джомтьен-английская транслитерация тайского названия выглядит как" Chom Tien" или Jomtien"-это тоже отдельное административное образование, находящееся в трех километрах южнее Центральной Паттайи. Он значительно отличается от нее и других кондоминиумов (Наклуа ) тем, что в нем нет "городских джунглей", там относительно спокойно.

По мнению туристов, пляж Джомтьен в Паттайе-это одно из лучших мест для семейного отдыха с детьми в Тайланде!

Развитый район на юге города, здесь также нет увеселительных заведений. Самый большой по протяженности пляж. Инфраструктура сформирована. В течении последних 5 лет строились большие резорты семейного типа «город в городе», такой как Лазурный берег в 250 метрах от моря.

Резорты-это комплекс зданий, имеющий общую территорию, большой клубный дом, большой бассейн, соединяющий все здания, с детскими зонами, водными горками, джакузи и тд . Наличие собственных ресторанов, баров, массажных салонов, прачечных, ресепшн, охрана, мини магазины.

Пляж Джомтьен тянется узкой полосой вдоль северного берега бухты, начинающейся от мыса Паттайя и заканчивающейся у города Сат Хип, на целых пять километров. Чуть южнее, километрах в двух от него, небольшой городок для влюбленных туристов под названием "Мимоза". Вдоль береговой черты проложено шоссе. Его и пляж разделяет узкая полоса пальмового леса. Только на севере, где условно находится пляж Донгтан , шоссе превращается в пешеходную зону.

Автомобильная трасса, отделяющая пляжную зону от жилой, не слишком оживленная, но из за нее отели у пляжа Джомтьен в Паттайе считаются стоящими на второй линии, а потому они более дешевы. Вся инфраструктура этого района сконцентрирована вдоль переулков, перпендикулярных шоссе.

Все они носят название Jomtien и номер, значение которого увеличивается с севера на юг. Единственная трасса, выходящая на шоссе Сукхумвит роад, названа Boonkanjana, она расположена примерно

Все, что есть в Джомтьене привлекательного для туристов, расположено на полосе шириной 100-200 метров. Дальше, до шоссе Сукхумвит, идут поля и пустыри, лишь кое где застроенные многоэтажными домами.

Если вы ищете там ночные клубы, бары Гоу Гоу и тайских проституток, то можете быть уверены, что не туда попали. Так же там нет рынков и комплексов, где можно совместить шоппинг с развлечениями. Все остальное - массажные салоны, рестораны с любой кухней - французской, итальянской, русской, а также туристические агентства и широкий выбор отелей - от современных пафосных многоэтажек до демократичных гест хаусов, там есть. В Джомтьене вы можете зайти в интернет-кафе, взять на прокат байк, зайти в небольшие магазинчики, торгующие сувенирами, одеждой и всем, что может пригодиться на пляже.

Достопримечательности района Джомтьен в Паттайе сосредоточены у отеля Pattaya Park Beach Resort. В зеленой зоне рядом с ним есть аттракционы, аквапарк Cartoon Network Amazone, любители экстрима могут спуститься на тросе с Башни Паттайя Парк или просто полюбоваться с высоты видами на город и Сиамский залив. Рекомендуем также посетить Mimosa Plaza или шоу с дельфинами.

Туристам из России настоятельно рекомендуется посетить ночной рынок Джомтьена , который работает каждый день с 17 до 23:00 у пересечения безымянного переулка севернее Jomtien 9 и шоссе, идущего вдоль пляжа. Там не только все дешево и вкусно, но еще и адаптировано к русским привычкам. Почти все ценники так же на родном языке, спрашивать и торговаться можно без переводчика.

Пляж

Джомтьен, почти как и, находящийся севернее, Пратамнак , одно из наиболее спокойных мест в кипящей страстями Паттайе. Там нет каменных джунглей, нет непрерывного потока машин и мотобайков на улицах. Это место, где можно просто гулять, как где нибудь в Кабардинке возле Геленджика.

Прибрежная зона считается самой чистой среди остальных пляжей Паттайи, не считая Военного - Sai Kaew Beach, хотя кардинальных отличий от того же Паттайя Бич вам заметить не удастся. Песок обычный, желтоватый, в меру затоптанный. Кристально чистой воды, как на острове Ко Лан, вы тоже не обнаружите. Лучше всего там релаксировать, лежа в шезлонге или прогуливаться по вечерам.

Районы Паттайи (Наджомтьен)

Наджомтьен.

Стремительно развивающийся район, южное направление.

Участков земли под застройку в городе Паттайя становиться все меньше и стоимость достаточно высока. Поэтому девелоперы начали активное строительство в этом районе. Инфраструктура формируется достаточно быстро, уже открыты круглосуточные магазины 7-11, анонсировано строительство гипермаркета, и ряд отличных ресторанов на берегу моря, школа кайтсерфинга. Также по проекту будет конечная станция скоростного поезда Бангкок-Чонбури, что дает инвестиционную привлекательность в ближайшем будущем.

Купить квартиру в Таиланде для сдачи в аренду?

Покупка квартиры в Таиланде, в отличии от ряда других стран, имеет ряд преимуществ. Застройщики предлагают беспроцентную рассрочку как на готовые квартиры в Паттайе, так и на строящиеся. Вы можете перевести деньги с любого расчетного счета или за Вас могут сделать транзакцию третьи лица с оффшорного счета или любого другого.

Неоспоримым плюсом является отсутствие постоянного налога на недвижимость в стране, что делает инвестиции наиболее привлекательными. Законодательство защищает право собственности равноценно как иностранных граждан, так и граждан своей страны.

Любой опытный риелтор, прежде чем предлагать Вам варианты на покупку, задаст вопрос-Для какой цели Вам нужна недвижимость в Таиланде?

И когда клиент честно отвечает на этот вопрос, формирование предложения будет максимально быстрым и точным.

Однако нужно понимать, что рынок недвижимости никогда не стоит на месте. И то, что было актуально 3-5 лет назад, сейчас уже не работает.

Если Вы хотите остаться довольны своей покупкой, нужно для себя принять одну из двух сторон:

• Вариант 1 - квартира для себя, и здесь при выборе, Вы можете полагаться на свои чувства, эмоции, пожелания;
• Вариант 2 - квартира для инвестиции и получения дохода. 

В последнем случае Вас должны волновать следующие вопросы:

• какой доход я буду получать от своего вложения?
• гарантирован ли этот доход и чем?
• срок моей инвестиции?
• пути выхода из инвестиции?
• на сколько ликвидно я смогу продать свою недвижимость в будущем?

Есть еще третий вариант, квартира и «для себя, и для дохода». Зачастую риэлторы грешат рассказами, что Вы можете купить квартиру руководствуясь своими эмоциями, жить сами, и еще сверх этого зарабатывать по 12-15% годовых.

Несколько лет назад, это было вполне реально.

Однако тенденции последних 2-3 лет говорят об обратном. За последние годы на рынок было выпущено огромное количество квадратов жилого фонда. Назовем только часть: 

• 7 морей-1450 квартир
• Лагуна бич 3 Мальдивы-1 750 квартир
• Эспана-1 100 квартир, 970 квартир
• Ривьера Джомтьен-1050 квартир и это только небольшая часть

комплексов, расположенная в 1 районе.

Такой переизбыток создал конкуренцию среди собственников, которые готовы демпинговать на рынке аренды.

Проще говоря, «лучше сдать за копейки, чем вообще ничего не получить». Реальная доходность от квартиры при таком подходе к делу составит вовсе не 12-15%, а 5-6% годовых.

Такая же ситуация с небольшим опозданием идет на Пхукете. В ближайшие 1-2 года там сдается огромное количество объектов, и рынок аренды мгновенно упадет. Не стоит забывать, что Пхукет это остров, где ярко выражен низкий сезон сезон дождей, соответственно для активной сдачи остается всего 4-5 месяцев в году. И если Вы сами планируете использовать квартиру для отдыха в этот период, то вероятность сдать ее в аренду минимизируется, и доходность по объекту составит не более 2-3% от стоимости в год.

Покупка недвижимости - это очень серьезный шаг, а покупка недвижимости за границей в 2 раза ответственней. И чтобы она принесла Вам удовольствие, а не головную боль и проблемы, нужно очень четко понимать для чего Вам недвижимость. И если Вы выбирали квартиру сердцем, душой и эмоциями, «как для себя», не стоит возлагать надежды на высокую доходность. В любом случае, это правильное решение, потому что в Таиланде не существует постоянного налога на недвижимость и Ваша квартира, будет хорошей инвестицией.

Но здесь тоже нужно понимать будет ли капитализация именно в этом проекте, где Вы планируете приобретать недвижимость, и самостоятельно разобраться «на эмоциях» в этом тоже достаточно не просто.

Купить студию в Паттайе выгодно?

Покупка квартиры - студии как первого объекта недвижимости в Таиланде является отличным решением. За минимальные вложения Вы получаете полноценный объект, который подойдет как для собственного проживания, так и будет востребован на рынке аренды.

При выборе студии на первичном рынке, Вы можете воспользоваться рассрочкой от застройщика на весь период строительства, а иногда и более. В стоимость включена чистовая отделка, встроенная мебель, потолочное освещение, готовый сан. узел. Ряд объектов предлагает дизайнерский ремонт, а также полный комплект движимой мебели и техники.

Как продать квартиру в Паттайе?

Если Вы являетесь собственником квартиры или дома в Паттайе и приняли решение продать свою недвижимость, мы поможем Вам сделать это максимально выгодно и быстро.

Для проведения сделки на вторичном рынке Вам потребуется помощь профессионального агентства с хорошим опытом. В перечень услуг входит предпродажная подготовка объекта, маркетинг и поиск покупателя, юридическое сопровождение (подготовка всех необходимых документов: контракта купли продажи, справок для Земельного департамента, проверка документов на соответствие).

Информация об объекте. 

Необходимо заполнить небольшую анкету, для того чтобы выставить объект к продаже. Как правило от этой информации зависит цена - комплекс, площадь, тип квартиры, этаж, вид, квота, фото. В зависимости от объекта риэлтор определяет среднерыночную стоимость объекта. В случае, если Вы хотите продать квартиру в Паттайе срочно, цену необходимо будет снизить. Цена на объект всегда определяется в национальной валюте тайский бат.

Эксклюзивность. 

Вы, как собственник, имеете полное право работать с несколькими агентствами недвижимости.

Однако стоит понимать, что максимально быстро и экономично можно продать квартиру в случае наличия эксклюзивного контракта с одним агентством, которое будет продвигать вашу квартиру на рынке, вести переговоры и не допустить демпинга цены.

Инвестиции в недвижимость Таиланда, какая доходность от аренды?

Приобретая недвижимость в Таиланде с целью инвестиции, необходимо понимать какой доход от аренды она будет Вам приносить. Для инвесторов предусмотрена программа Гарантированной аренды, где размер дохода определяется еще на этапе покупки. Как правило это 6-10% от стоимости недвижимости. Так же сразу определяется срок.

Застройщики предлагают программы от 3 до 10 лет.

Вторым распространенным вариантом управления недвижимостью в Таиланде является Rental Pool. Застройщик заключает долгосрочный контракт с отельной управляющей компанией. В этом случае весь полученный доход от аренды делится в процентном соотношении (к примеру, 70/30, где 70% дохода получает собственник, а 30% управляющая компания).

Налог с аренды квартиры в Паттайе?

В случае, если клиент планирует сдавать квартиру в Паттайе в аренду, то необходимо оплачивать налог. При управлении недвижимостью управляющей компанией, клиент получает чистый доход за минусом налогов. Если же он самостоятельно занимается этим видом деятельности, то отчетность производится два раза в год.

Налоги в Таиланде для покупателей недвижимости - вопрос важный. В интернете много разрозненной информации, можно увидеть различные цифры от «специалистов» разных мастей. При этом тема «Налоги» не приемлет поверхностных знаний.

По любым вопросам связанными с бухгалтерскими, налоговыми и визовыми вопросами, наша компания на протяжении нескольких лет обслуживается и консультируется у лучшей юридической компании.

Покупатели недвижимости в Таиланде могут столкнуться с 3 видами налогов:

1. Налог при покупке или продаже
2. Налог на владение недвижимости
3. Налог на доход от аренды

Самая актуальная тема на сегодняшний день - это налог на доход от аренды.

Если Вы иностранный гражданин и находитесь в Таиланде не более 180 дней в год, то Ваш налог составит 15% с прибыли.

Если Вы, как иностранный гражданин и резидент, находитесь в стране более 180 дней в году, то можете оформить TAX ID, то есть индивидуальный налоговый номер и налог будет составлять от 5 до 35% в зависимости от общей прибыли за год. И этот налог имеет подкатегории: рента-5%, оказание услуг-3%, рекламные услуги-2%, транспортные услуги-1%.

Способ оплаты налога:

• если управление вашей недвижимостью осуществляет управляющая компания, то она Вам выплачивает уже чистый доход за минусом налогов. Налоги оплачивает управляющая компания.
• если Вы управляете недвижимости самостоятельно как физическое лицо, то отчетность и уплату налога вы подаете самостоятельно дважды в год. 

В каком районе Паттайя выгодно покупать квартиры?

Цена квартиры в Паттайе прежде всего складывается из нескольких факторов: это удаленность от моря и тип проекта.

В городе отсутствуют ярко выраженные элитные районы. В каждой части есть как доступные по цене предложения, так и недвижимость премиум класса. Проекты на первой линии моря имеют наиболее высокую цену за квадратный метр.

Также стоит учитывать тот фактор, что высотные проекты относятся к классу люкс, цена за квадратный метр стартует от 3 000 $. Цена на апартаменты определяется этажом, в этом случае работает правило чем выше этаж, тем выше цена за квадратный метр.

Купить квартиру в Таиланде: Паттайя или Пхукет, где лучше?

При выборе курорта Паттайя или Пхукет для приобретения недвижимости стоить определиться с несколькими факторами.

Прежде всего это бюджет. Стоимость квартиры или дома на острове, а также затраты для жизни на острове бензин, цены в ресторанах существенно выше материковых. Это обусловлено тем, что практически все продукты, стройматериалы, топливо доставляются с центральных и северных районов страны.

Так же важна цель покупки: для собственного проживания или для получения дохода. На острове Пхукет большинство застройщиков предлагают программы доходности на апартаменты - Гарантированный доход от аренды или Рентал Пул. В Паттайе количество таких предложений ограниченно.

В мире инвестиций существует много вариантов - главное не ошибиться в выборе. В сегодняшней ситуации в мире единственным понятным и стабильным инструментом для сохранения и получения добавленной стоимости остается недвижимость. Квадратные метры не подтверждены инфляции, банковским кризисам, девальвации валют и прочим экономическим сюрпризам.

90% сделок с недвижимостью в Паттайе совершаются с целью получения дохода от аренды или будущей перепродажи. Если ваша цель получение дохода, то в первую очередь необходимо сориентироваться с регионом Таиланда. Если покупка совершается для использования квартиры как второй дом и краткосрочной сдачи в аренду, то в Таиланде наиболее подходящие две курортные зоны это Пхукет и Паттайя.

Пхукет - это большой остров с расстоянием до Бангкока 690 км, 45 минут на самолет или 14 часов на машине. Бесспорно, красивое и прекрасное место, но нужно оценивать удаленность от столицы и главной воздушной гавани Суварнапхум. А также затратная стоимость жизни на острове бензин, цены в ресторанах существенно выше материковых. Это обусловлено тем, что практически все продукты, стройматериалы, топливо доставляются с центральных и северных районов страны.

Климат на Пхукете более влажный и дождливый.

Если вы планируете покупку жилья исключительно для личного использования, то при выборе можно руководствоваться только чувствами и эмоциями.

Если основная цель получение дохода, то существует основные три инвестиционные стратегии:

Купить - продать

Речь идет только о быстрой перепродажи контракта в течении процесса строительства от котлована до крыши. 

Происходит это так: выбираем новостройку на самом старте продаж и по минимальной цене, далее перепродаем на последнем этапе стройке. Это называется переуступка контракта, так как до вступления в собственность не нужно оформлять новый договор купли продажи и оплачивать налоги. Просто меняется имя в договоре, и новый собственник уже оформляет квартиру на свое имя.

Плюсы:

• быстрый оборот денег
• высокая маржинальность
• нет выплат налогов и пошлин

Минусы:

• при высокой конкуренции не успеете сделать перепродажу до окончания стройки, и придётся вступать в собственность, уплачивать налог и регистрационные пошлины
• новостройку, которую можно быстро и со 100% уверенностью перепродать в течении строительства найти сложно, но у нас всегда имеется предложение для инвесторов с невысоким порогом входа и варианты квартир с максимальной ликвидностью. На размер маржи влияет цена квартиры и популярность проекта, при удачном раскладе доход варьируется от 20 до 50%. Но играть тут в ва банк не рекомендует тем, у кого бюджет минимален.

Купить-сдавать-продать

Квартира покупается для дальнейшей сдачу ее в аренду и получении дохода (нерегулярного), и далее перепродается по максимальной цене лет через 7 во избежание дополнительных налоговых затрат.

Плюсы:

• суммарно в плюсе на 30-40% за 7 лет минимум
• использование квартиры в личных целях
• отсутствие рисков чем в 1 стратегии

Минусы:

• недвижимость которая популярна в аренду и можно зарабатывать стабильно, не много

Купить-получать гарантированный доход

Самая оптимальная стратегия, можно сравнить с банковским депозитом. Покупая квартиру, покупатель подписывает контракт гарантированной аренды на 5 или 10 лет, в котором прописана сумма ежемесячного дохода, вне зависимости сдана ваша квартира или нет. Это уже заботы управляющей компании, Вы лишь получаете регулярный и стабильный пассивный доход. При желании, по истечении срока гарантированной аренды, вы можете воспользоваться опцией обратного выкупа вашей квартиры. Сам застройщик выкупить у Вас обратно по 100% первоначальной стоимости.

Плюсы:

• регулярный и стабильный доход
• заполняемость квартиры не ваша головная боль
• не несете текущих коммунальных расходов

Минусы:

• невозможность личного проживания
• сложности с перепродажей квартиры во время действия контракта гарантированной аренды

География Таиланда

Таиланд расположен в Юго-Восточной Азии на полуострове Индокитай.

Берега Тайланда омывают Андаманское море и Сиамский залив. Оба они на протяжении целого года пригодны для купания. Тайланд со стороны Пхукета и острова Самуи омывает Индийский океан, а со стороны Паттайи - Тихий океан.

Паттайю омывает Сиамский залив. Залив впадает в Южно-Китайское море.

Очертания Таиланда напоминают голову слона, именно поэтому местные жители называют его «страной слона», а королевским символом является белый слон.

Территория Таиланда составляет 513 115 тысяч квадратных километров, столицей страны является самый крупный город Бангкок, его население превышает 7 миллионов человек.

Острова Тайланда : Паттайя, Пхукет, Самуи , Краби, Пхи-пхи .

На северо-западе Таиланда, недалеко от Чанг Май, находится самая высокая точка страны - гора Doi Inthanon, ее высота достигает 2559 метров над уровнем моря. Побережье Андаманского моря на юго западе и Сиамского залива на востоке страны усеяно сотнями песчаных пляжей. В Таиланде насчитывается более семидесяти национальных парков и заповедников.

По соседству с Таиландом находятся Лаос, Камбоджа, Малайзия и Мьянма (Бирма). На востоке страны раскинулось горное плато Корат, которое окружено горными цепями высотой от 700 до 1000 метров. Корат практически лишено растительности в результате интенсивной вырубки лесов. Границей между центральными районами и Бирмой служит горная гряда, расположенная на западе страны. Гряда охватывает северную часть полуострова Малакка, а ее высота достигает 1500-2000 метров.

Протяженность страны с севера на юг примерно 1860 км, но из за рельефных извилин протяженность в любом направлении составляет около 1000 км или меньше. Благодаря тому, что с севера на юг расположение на 16 градусной полосе, Таиланд имеет самый различный климат во всей Юго-Восточной Азии.

Климат тропический, муссонный, среднегодовая температура +22 - +29 С. Осадков 1000-3000 мм в год, в горах до 5000 мм в год. Сухой сезон с ноября по апрель (самый жаркий месяц-апрель с температурой +35 - +40 С, самый прохладный-декабрь +20 - +31 С, самые сухие-январь-март; самые влажные в центре и на севере страны-сентябрь (305 мм осадков на юге), декабрь (400 мм). На территории, где находится Бангкок, различают три сезона: жаркий (март-май), дождливый (июнь-октябрь), прохладный (ноябрь-февраль).

Таиланд-многоязычная страна, главное место занимает тайский язык, другие языки тайской языковой группы.

Китайский язык представлен прежде всего южными диалектами. Языки тибето бирманские (акха, лису, лаху, качин); каренские; малайско полинезийские; мон кхмерские; языки группы мяо яо хмонг миен); вьетнамский; ново индийские урду, бенгали, др. имеют ограниченное использование. В городах распространен английский язык.

Религия-буддизм (тхеравады)-исповедует большинство населения страны. Ислам распространён на юге страны.

Дао и конфуцианство-среди китайцев. Анимизм-среди горных племён. Некоторые придворные религиозные церемонии отправляются брахманами. В 1911 население Таиланда составляло 8,3 млн чел., в 1978-уже 44,3 млн чел. Высокие темпы ежегодного прироста населения (в нач. 1970-х гг. 3,1%) в последние годы резко снизились, в 1999 они составили 0,98%, в 2000-1,01%. Средняя плотность населения 118,5 чел. на 1 км2. Средняя продолжительность жизни 68,5 года. Городское население 43,3% (2000), в основном сосредоточено в Бангкоке и бангкокской метрополии (до 12 млн чел.)