FAQs по Таиланду

Терминология рынка недвижимости Таиланда

У каждой страны есть своя специфическая терминология, и рынок недвижимости Таиланда не исключение. Перед тем, как погрузится в изучение Таиланда и рынка недвижимости, давайте вместе разберемся, как понять незнакомый лексикон.

Агент (Agent)

это частный агент или большое агентство недвижимости, которое помогает Вам с выбором подходящего объекта. На рынке недвижимости Таиланда принято, что услуги агента при оплачивает продавец или застройщик. Поэтому рекомендуем активно пользоваться услугами агентов по недвижимости в Таиланде

Застройщик, Девелопер (Developer)

это юридическое лицо, которое выступает инвестором в процессе реализации проекта строительства. Он берет на себя все риски по проекту и несет законодательную ответственность перед покупателями недвижимости. Застройщик нанимает необходимых подрядчиков для строительства проекта, а после его сдачи в эксплуатацию передает объект управляющей компании.

Инвестиционная недвижимость (Investment Property)

это недвижимость построенная и приобретенная для целей получения дохода от сдачи ее в аренду. Ключевые показатели такой недвижимости: близость к морю, близость к знаковым туристическим местам и инфраструктуре. Собственник получает доход от сдачи ее в аренду, а также от роста цен на недвижимость при ее перепродаже.

Кондоминиум (Condominium )

это комплекс апартаментов с общей территорией. Как правило, закрытого типа с охраной 24/7. На общей территории располагается инфраструктура комплекса. Квартиры в кондоминиумах можно оформлять в собственность на граждан других стран.

Инфраструктура Кондоминиума, Инфраструктура Комплекса, Территория Общего Пользования (Condominium Facilities, Complex Facilities, Common Area)

это все, что находится внутри комплекса апартаментов или вилл и является общедоступным для жильцов:

тренажерные залы,
детские клубы и площадки,
бассейны,
СПА,
бары
рестораны и многое другое.

Естественно, что чем больше состав инфраструктуры в плане разнообразия и качества, тем больше будет цена за квадратный метр жилья. Эти дополнительные затраты окупятся при дальнейшей сдаче в аренду, ведь комплексы с более богатой инфраструрой лучше сдаются и имеют более высокий арендный ценник.

Инфраструктура Района (Area Facilities )

это характеристика недвижимости показывающая доступность всех необходимых для отдыха и жизни мест. Основное, конечно, это магазины, пляжи, рестораны и массажные салоны. В отличии от инфраструктуры комплекса, тут действует правило не "чем больше, тем лучше", а скорее, "чем ближе, тем лучше".

Фрихолд (Freehold )

так называемая полная собственность, не ограниченная во времени. Согласно законам Таиланда,существует Фрихолд квота (Freehold Quota) по которой иностранным гражданам можно владеть 49% от всей жилой площади во Freehold, остальное должно быть оформлено с правом собственности в Leasehold

Лизхолд (Leasehold)

это форма собственности на территории Таиланда, оформляемая в земельном департаменте посредством долгосрочного договора аренды общим сроком на 90 лет (на три периода по 30 лет каждый).

Встроенная Мебель (Built in Furniture )

этот термин часто фигурирует в договорах купли продажи недвижимости в Таиланде и обозначает стандартный, для местного рынка, набор:

сантехника,
кухонный комплект мебели
встроенные шкафы.

Встроенная мебель включена в базовую стоимость новой квартиры или виллы, а доплачивать необходимо за дополнительные мебельные пакеты.

Мебельный Пакет (Furniture Package)

эта вся необходимая для жизни и сдачи в аренду мебель от бытовой техники до предметов интерьера. Если Ваша цель покупка для сдачи в аренду, то необходимо будет приобрести стандартный пакет мебели от застройщика, что в последующем позволит управляющей компании унифицировать сервис и сократить расхода на обслуживание номерного фонда.

Резервационный Депозит, Задаток (Reservation Deposit)

это денежный залог за недвижимость, показывающий серьезность Ваших намерений. При его внесении составляется резервационное соглашение, в котором фиксируется цена и все условия сделки, а сам объект снимается с продажи. Как правило в течении последующих 30 дней застройщик готовит и предоставляет на подпись основной договор купли продажи. В случае покупки апартаментов, чаще всего, сумма залога составляет 50 000 Тайский батов.

График Платежей (Payment Schedule)

это неотъемлемая часть договора купли продажи недвижимости. В графике прописаны сроки и суммы, которые покупатель должен заплатить продавцу. Именно посредством этого приложения к договору застройщики в Таиланде предоставляют беспроцентную рассрочку, привязывая выплаты к этапам строительства объекта.

Приемка объекта (Inspection)

по сути, это процесс передачи апартаментов или виллы от застройщика собственнику. Если при оформлении сделки Вы пользовались услугами агентства, то обязательно пригласите их на приему, они помогут проверить соответствие недвижимости, техническим характеристикам, указанным в договоре купли продажи.

Амортизационный Фонд (Sinking Fund)

это уже привычный для жителей всего мира фонд капитального ремонта. Первоначально он формируется покупателями при покупке новой недвижимости и расходуется на аварийный ремонт общей территории комплекса апартаментов или вилл. Как правило, его величина рассчитывается от количества жилых квадратных метров Ваших апартаментов или виллы, а по мере его расходования собственники получают уведомление о необходимости пополнения фонда.

Регистрационные Сборы (Registration Fee)

это государственные пошлины и налоги, уплачиваемые земельному департаменту за переход права собственности. За регистрацию права собственности лизхолд составляют 1,1% от стоимости квартиры или виллы, в случае фрихолда 6,3% от стоимости. Часто застройщик берет на себя часть этих расходов

Сборы за Обслуживание Общей Территории (Common Area Fee)

это платежи, что называется, за порядок на территории уборку, обслуживание бассейна, садовника, а также за мелкое обслуживание электрики и сантехники, например замену лампочек или фильтров на общей территории. В отличии от амортизационного фонда это ежегодный платеж, но также привязанный к жилой площади Вашей недвижимости.

Возврат Инвестиций (Investment Return)

это бизнес термин, но именно для этого и покупают недвижимость на Пхукете для заработка от сдачи в аренду. Показатель измеряется в процентах и показывает сумму, относительно затраченной на покупку, которую Вы получите в качестве дохода. К примеру, если агент или застройщик говорит о “7% ежегодного возврата инвестиций”, то он имеет в виду, что вы ежегодно будете получать на свой банковский счет 7% от стоимости купленного объекта.

Капитализация Объекта или Прирост Стоимости (Capital Gains)

это рост стоимости Вашей недвижимости за период владения ею. К примеру, на острове Пхукет ограничена территория застройки, при этом туристический поток растет из года в год. Это приводит к росту цен на недвижимости порядка 7-10% в год в зависимости от района.

Гарантированная Аренда, Гарантированный Доход, Программа Гарантированного Дохода (Guaranteed Rental Return,Guaranteed Income, Guaranteed Rental Program)

это закрепленное договором обязательство застройщика обеспечивать доход собственнику недвижимости, посредством управляющей компании. В договоре фиксируется длительность обеспечения гарантированного дохода и его величина в процентах, относительно стоимости приобретаемой недвижимости.

Лицензия Кондоминиума (Condominium License)

это сертификат, подтверждающий, что комплекс апартаментов соответствует требованиям к кондоминиуму, а именно:

территория общего пользования, отведенная под инфраструктуру, занимает минимум 30% площади земельного участка
к комплексу проложена дорога общего пользования шириной не менее 7 метров.

Чанот (Chanote)

свидетельство о собственности на земельный участок. В этом документе очерчены границы участка и указаны все его владельцы.

Экологический Сертификат (Environmental Impact Assessment (EIA))

этот сертификат выдается до разрешения на строительство и является одним из 2-х основных документов, свидетельствующих о том, что застройщик получил все необходимые разрешения от государства.

Разрешение на Строительство (Construction Permit)

название говорит само за себя это разрешение, которое выдает государство Таиланда застройщику на строительство конкретно взятого объекта. Часто продажи апартаментов стартуют до получения этого разрешения это определенные риски, взамен которых застройщики предлагают низкие цены или повышенные проценты гарантированных программ.

Блю бук или Хаус бук (Blue book or House Book)

это документ, получение которого знаменует финальный этап вступление в собственность. Это маленькая синяя книжка с основными данными о собственнике и объекте собственности.

Апартаменты, Юнит (Apartment, Unit)

так называют более привычную “квартиру” в комплексе апартаментов или кондоминиуме. Важное замечание: количество комнат считают по спальням, не учитывая Ливинг рум (Living Room) или по другому гостиную. То есть, односпальные апартаменты это 2 х комнатная квартира, имеющая одну комнату гостиную и одну комнату отдельную спальню.

Шоурум, Сейлз Офис, Офис Продаж (Showroom, Sales office)

как правило, так называют офисы продаж застройщика, причем под шоурумом понимают демонстрационную квартиру или квартиры, которые часто соседствуют с офисами продаж. В них можно вживую посмотреть, как будет выглядеть планировка и убранство будущих апартаментов или вилл.

Как открыть банковский счет в Таиланде?

При покупке дома или квартиры в Таиланде возникает необходимость открытия банковского счета в национальном банке Королевства Таиланд. Это актуально для покупателей недвижимости и владельцев квартир для оплаты коммунальных расходов и получения дохода от аренды.

Для открытия счета иностранному гражданину необходимо иметь контракт на покупку недвижимости или долгосрочную визу.

Счет открывается только при личном присутствии. При открытии счета выдается банковская книжка, пластикатовая карты Visa или Master Card, и так же клиент имеет возможности использовать сервис онлайн-банк.

Если вас интересует открытие счета - обращайтесь

Каким способом лучше оплачивать покупку и содержание недвижимости в Таиланде?

Банковский перевод

Самый понятный и оптимально доступный способ по оплате, до введения санкций. При наличии контракта на покупку и инвойса, можете перевести из любого банка с любой точки мира. Стандартно деньги поступают на расчетный счет в течении 1-3 дней. После зачисления средств на счет получателя, покупателю отправляется выписка из банка (credit advice). В Королевстве Таиланд при покупке недвижимости на иностранное имя Free Hold, т.е. 100% владение, не требуется подтверждение дохода, происхождение средств, а также разрешение одного из супругов.

Наличные средства (при личном присутствии)

Обычно наличные средства вносятся как часть оплаты контракта (депозит), или оплата по контракту не превышающая 20% стоимости жилья. При покупке недвижимости в Leasehold или оформлении на тайскую компанию земельного участка, дома наличными можно оплачивать 100% стоимости.

Банковская карта

Удобный способ оплаты, если Вы покупаете квартиру или дом у застройщика, и в компании установлен банковский терминал. В этом случае комиссия по транзакции может составить от 1 до 3%.

Криптовалюта

В Таиланде легализация криптовалюты произошла в 2018 году. Вступил в силу декрет «О цифровых активах». Данный документ регулирует деятельность, связанную с биржами, брокерами, которые могут работать на основании лицензии и контролируются государственной комиссией по ценным бумагам (Securities and Exchange Commission (SEC).

Что необходимо понимать инвесторам чистота сделок цифровыми деньгами лицензируется государством, что гарантирует легальность. На сегодняшний день оборот официальных криптобирж порядка 3-3,5 млд. дол. в месяц. Два самых крупных банка Таиланда Siam Commercial Bank и Kasikorn Bank начали активную работу на цифровом рынке.

Commercial Bank, а это самый уважаемый банк с историей в 114 лет, выкупил 51% акций в Тайской криптобирже Bitub за 17,8 млрд бат.

В Таиланде компания может зарегистрировать корпоративный банковский счет на криптобирже и официально предоставлять свои услуги за криптовалюту. Сегодня в Таиланде Вы можете оплатить недвижимость криптовалютой.

Пример покупки квартиры в Паттайе за крипту как обычная сделка.

Покупатель сделал свой выбор в новостройке CITY GARDEN PRATUMNAK. Это кондоминиум уровня 4* в районе Пратамнак пляж Кози Бич.

Стоимость полностью меблированной квартиры с двумя спальнями на иностранное имя 2 200 000 бат. Цена фиксируется в национальной валюте тайский бат, расчет производится в валюте на момент оплаты (транзакции). Застройщик Global Top Group принимает платежи криптовалютой в проектах Arom Wongamat , Del Mare Bang Sare , Andromeda . Для бронирования квартиры необходимо оплатить депозит 100 000 бат. Его можно оплатить по QR code

Механизм сделки достаточно прост. Застройщик заходит в свой кабинет на бирже, через которую он работает, нажимает депонировать, и программа генерирует для покупателя QR code . Клиент перевел депозит на счет застройщика. В течении несколько минут произошло зачисление. Застройщик сразу конвертировал крипту в тайские баты и перевел их на обычный расчетный счет компании. Покупатель получает квитанцию об оплате (receipt). Основную сумму по контракту клиент перечислил также одним платежом. Никто не знает, что будет с мировой экономикой и миром криптовалют. Но прогрессивные государства уже приняли их как платежные средства, и диверсифицировать риски и вложить «свободные деньги» в реальный сектор или ликвидную недвижимость в 2022 году становится просто и безопасно.

Формы собственности в Тайланде

В Таиланде существуют 2 основных формы собственности - это Freehold и Leasehold.

Freehold разделяют на два способа оформления это так называемая иностранная и тайская квота. Что это такое? Если взять любой кондоминиум за 100% то 49% всей площади (жилой площади) может быть продано на иностранный паспорт, то есть в чаноте (свидетельство о собственности) указывается фамилия, имя иностранца, а 51% может быть продан на тайский паспорт либо на компанию открытую на территории Таиланда.

То есть, вы как иностранец, можете купить либо на свой паспорт, либо на компанию которая открывается Вами здесь в Тайланде в обоих случаях это является стопроцентной собственностью, с правом передачи по наследству.

Если говорить о покупке дома, то в Тайланде все дома и виллы регистрируются только через юридическое лицо, то есть по тайской квоте. Связано это с тем, что всё то, что стоит единицей на земле: виллы, отели, дома Гист Хаусы это всё в земельном департаменте оформляется как покупка земельного участка, а земельный участок в Тайланде не может принадлежать иностранному паспорту.

Открытием юрлица в Тайланде занимаются тайские юристы, в этой компании Вы являетесь учредителем и директором с эксклюзивным правом подписи и распоряжением имущества, которое принадлежит этому юрлицу.

Единственное что при приобретении недвижимости по тайской квоте, добавляется одна статья расхода, это сдача нулевого баланса. В среднем это 12000 15000 бат в год.

То есть вам необходимо показать государству, что вы не ведете никакой экономической деятельности на территории Таиланда.

Это абсолютно стопроцентный законный и легальный механизм по оформлению недвижимости, который здесь существует уже десятки лет, повторюсь всё то, что здесь стоит единицей на земле, оформляется только таким образом.

Получается что покупатель становится собственником компании, а компания в свою очередь становится собственником этого дома. В таком случае в чаноте прописывается не фамилия, имя покупателя, а название юридического лица, но тем не менее у вас есть все права на этот дом: сдавать в аренду, передавать по наследству, продавать и т.д. Также на само строение выдаётся bluebook (по нашему можно сказать что это домовая книга) в нём указывается собственник, адрес дома и регистрация электрических счётчиков.

Основным документом, который подтверждает свидетельство на собственность в Таиланде, является чанот. На лицевой части которого указывается адрес и описание самого объекта сделки, планировка, размеры, общая площадь и кадастровая стоимость. С обратной стороны чанота отображается история владения. Чанот составляется в двух экземплярах, один хранится в земельном департаменте, второй у владельца.

Вторая форма владения называется leasehold в таком случае составляется контракт долгосрочной аренды стандартная это идёт на 30 лет с кратным правом продления как правило продлевают либо до 90 либо до 120 лет, это уже определяется политикой застройщика

Как посмотреть объекты недвижимости в Паттайе?

Наши партнеры проведут индивидуальный тур по объектам недвижимости с показом апартаментов, вил и консультации.

Поставьте вашу цель и приоритеты - мы выполним задачу!

Вы только присматриваетесь к возможной покупке недвижимости в Паттайе - расскажем о рынке и особенностях недвижимости в Таиланде, сориентируем в ценах на квартиры и виллы.
Присматриваете варианты квартиры или дом для личного проживания - поможем подобрать дом или квартиру с удобной планировкой и вашим бюджетом.
Хотите получать доход от инвестиций в недвижимость Таиланда - эксперт оценит вложение по каждому проекту и даст объективную и реальную оценку стоимости через 5-10 лет.

Программа показа, всё максимально интересное в один день:

Готовые к заселению квартиры и шоурумы строящихся объектов - опытные специалисты выйдут с Вами на видеопрезентацию, провезут по новостройкам и готовым кондоминиумам, которые вы выберите. Познакомят с застройщиками, в которых мы уверенны на 100% исходя из нашего опыта работы с ними.
История застройщика. Вы оцените качество строительства будущего здания, на объектах, которые застройщик уже ввел в эксплуатацию.
Локация и инфраструктура. Увидите, что расположено рядом с объектом. Оцените расстояние до моря. Решите для себя ваш вариант или нет.
Комплект документов. У вас на руках останутся каталоги с прайс листами, индивидуальными графиками платежей, образец контракта с переводом на русский язык. Эти документы помогут Вам принять спокойно взвешенное решение.

Гарантия надежности объектов недвижимости

Подбирая объекты недвижимости и заключая контракт, юрист нашего партнера будет защищать интересы покупателя, чтобы исключить любые риски и обезопасить покупателя.

Сообщество M2HomeHub не только продает недвижимость в Паттайе и Пхукет, но также сопровождает своих клиентов в течении действия контракта, вплоть до получения ключей и документов о собственности.

Недвижимость в Таиланде цены для русских?

Цены на недвижимость в Таиланде формируются по рынку «спрос предложение». Существует небольшая коррекция цен на квартиры в туристических районах Паттайя и Пхукет, в связи с уменьшением туристического потока в этот период. Любой гражданин иностранного государства имеет право купить квартиру в кондоминиуме в свою 100% собственность.

Покупка земельного участка или дома оформляется в лизхолд или на юридическое лицо. Согласно закону о кондоминиумах (жилых зданиях) от 1979 года любой иностранный гражданин может купить квартиру в жилом здании в свою 100% собственность. В законе прописано квотирование, т.е. 49% квартир в здании может быть оформлено на имя иностранного гражданина, и 51% на гражданина Таиланда или на юридическое лицо, зарегистрированное в Королевстве.

Закон был принят для того, чтобы защитить местное население от роста цен на недвижимость в жилых зданиях. На сегодняшний день покупательская способность местного населения сравнялась с иностранцами и этому способствует выдача льготных кредитов на длительный период до 20 лет.

В прайс листах большинства застройщиков есть две ценовые колонки по квотам и разные графики платежей.

По тайской квоте график платежей более гибкий. Например, в течении строительства оплачивается 20-25% от стоимости квартиры, а по завершении строительства и получении документа о собственности (Чанот), оставшуюся сумму застройщику автоматически перечисляет банк, и гражданин Таиланда от банка получает ипотечный кредит под залог документа о собственности.

Ценовая политика в настройках по квотам сегодня практически уравнялась.

Оформление и покупка дома с земельным участком в Таиланде возможна двумя путями:

Лизхолд аренда земли на 90 лет.

Оформление земельного участка на юридическое лицо.

Юрист, адвокат, нотариус в Таиланде?

В Таиланде юридической деятельностью могут заниматься только граждане Таиланда. Необходимо понимать, что в Королевстве Таиланд нет русских юристов. Иностранные граждане могут выполнять роль помощника или переводчика.

Нашим клиентам мы рекомендуем обратиться в несколько компаний, чтобы понять стоимость и варианты решения вопроса. Наша компания много лет сотрудничает с местной юридической фирмой, которая отлично себя зарекомендовала. Вы можете получить предварительную бесплатную консультацию по интересующему Вас вопросу у наших специалистов.

Что такое “кондоминиум”

Термин «кондоминиум» чаще употребляют, когда говорят о зарубежной недвижимости. В России это слово стало использоваться относительно недавно, и обычные владельцы недвижимости зачастую не понимают, что оно означает. Юридическое определение Кондоминиум это форма собственности на жилой комплекс, единый комплекс недвижимости, который включает земельный участок, расположенное на нем жилье и другие объекты недвижимого имущества. При этом помещения, которые предназначены для жилых и других целей, находятся в собственности отдельных лиц. Понятие «кондоминиум» может охватывать не только один дом, но и целый комплекс строений.

Иными словами кондоминиум это многоквартирный дом или несколько домов, в котором обязательно наличие управляющей компании. В Таиланде кондоминиумы, как правило, имеют коммунальный бассейн, круглосуточную охрану и свою автостоянку. В зависимости от класса кондоминиума, к услугам жильцов могут быть также магазины, прачечная, рестораны, спортзал, теннисные корты и т.д.

Может ли иностранец купить в Таиланде квартиру или дом?

Иностранный подданный может купить квартиру в Таиланде в свою личную 100% собственность. По закону, вступившем в силу в 1974 году, иностранцы в Таиланде могут владеть 49 % квартир в кондоминиумах. Т.е. в каждом многоквартирном доме 49 % квартир может быть продано иностранцам, а 51 % только тайским гражданам или компаниям, зарегистрированным в Таиланде.

При покупке недвижимости в Таиланде на свое имя, иностранный подданный получает Чанот официальный документ, выдаваемый Земельным Департаментом Таиланда. Данный документ гарантирует безоговорочное право владения, продажи, наследования и т.д. квартиры, указанной в Чаноте .

Покупка дома (оформляется как покупка земли) требует создания тайской компании, на которую оформляется сделка. Иностранец может владеть в такой компании 49 % акций и быть ее директором с решающим правом распоряжения имуществом компании.

Существуют юридические механизмы, гарантирующие акционеру миноритарию сохранность его инвестиций. За дополнительной информацией просим обращаться к нашим менеджерам по продажам.

Как купить квартиру в Таиланде на первичном рынке недвижимости (от застройщика)?

Покупка квартиры от застройщика происходит следующим образом:

Выбрав понравившуюся вам квартиру, вы вносите депозит это от 20 000 до 50 000 бат, в зависимости от проекта и стоимости жилья. Оплата производится наличными, кредитной картой или денежным переводом напрямую застройщику.

После оплаты депозита, выбранная вами квартира бронируется на ваше имя. Через несколько дней после бронирования вы получаете контракт от застройщика, в котором указаны номер вашей квартиры, оговоренный график платежей, сроки окончания строительства и т.д.

Договор заключается между вами и застройщиком напрямую, наши партнеры выступаот свидетелем сделки со стороны покупателя. Договор составляется на английском языке с его переводом на русский язык.

После подписания контракта оплачивается 20-25% стоимости возводимого объекта. Покупая недвижимость в Таиланде от фирмы застройщика, Вы имеете возможность получить беспроцентную рассрочку в течение строительства. С окончательной оплатой 40 50% при заселении. Кроме стоимости квартиры, покупатель нового жилья несет следующие расходы:

амортизационный фонд. Платится 1 раз, при заселении. Сумма: от 400 до 600 бат за м2 вашей квартиры. Это резервный фонд на будущий капитальный ремонт.
установка индивидуальных счетчиков расхода электроэнергии и воды. Примерная стоимость 8 000 бат за оба. Также единоразовый платеж.
коммунальные платежи: охрана, вывоз мусора, внешнее освещение, обслуживание бассейна и фитнес центра, парковка, лифт, гольфкар , дежурный электрик и сантехник. Оплачивается с квадратного метра квартиры и составляет 30 50 бат в зависимости от проекта.
гос. пошлина на вступление в собственность (единовременно, при получении свидетельства) 1-2% от суммы контракта.
ежегодных налогов на недвижимость в Тайланде нет.