泰国房地产常见问题解答
泰国房地产市场术语
每个国家都有其独特的专业术语，泰国房地产市场也不例外。在深入了解泰国及其房地产市场之前，让我们先一起了解这些陌生术语的含义。
房地产经纪人（Agent）
指独立房地产经纪人或大型房地产中介机构，他们协助您选择合适的房地产项目。在泰国房地产市场中，通常由卖方或开发商支付经纪人的服务费用。因此，我们建议您积极利用泰国房地产经纪人的专业服务。
开发商（Developer）
指作为建设项目投资方的法人实体。开发商承担项目实施过程中的全部风险，并依法对房地产买家承担责任。开发商负责聘请项目建设所需的各类承包商，并在项目竣工投入使用后，将物业移交给物业管理公司进行管理。
投资型房地产（Investment Property）
指为获取租赁收益而建造和购买的房地产。此类房地产的关键指标包括：靠近海边、靠近重要旅游景点以及完善的基础设施。业主不仅可以通过出租物业获得收益，还可以通过房地产升值后转售获取资本收益。
公寓产权项目（Condominium）
指拥有公共区域的公寓综合体。通常为封闭式社区，并提供全天候（24/7）安保服务。项目配套设施位于公共区域内。外国公民可以依法将公寓产权登记在自己名下。
泰国房地产市场术语
公寓项目配套设施、综合体配套设施、公共区域 （Condominium Facilities, Complex Facilities, Common Area）
指位于公寓或别墅综合体内部、供所有住户共同使用的设施，包括：
- 健身房；
- 儿童俱乐部和游乐场；
- 游泳池；
- SPA 水疗中心；
- 酒吧；
- 餐厅；
- 以及其他众多配套设施。
显然，项目配套设施越丰富、品质越高，住宅每平方米的价格也会越高。这些额外成本通常能够通过后续出租获得回报，因为配套设施更加完善的项目更容易出租，并且能够获得更高的租金收益。
区域基础设施 （Area Facilities）
这是衡量房地产项目周边生活和度假便利程度的重要指标，反映业主是否能够便捷地获得各种生活服务。
其中最重要的包括：
- 商店；
- 海滩；
- 餐厅；
- 按摩中心。
与项目内部配套设施不同，这里适用的原则并非“越多越好”，而是“距离越近越好”。
永久产权 （Freehold）
即所谓的永久所有权，不受时间限制。
根据泰国法律规定，存在“永久产权配额（Freehold Quota）”制度，外国公民可以以永久产权形式持有项目总住宅面积的49%，其余部分必须以租赁产权（Leasehold）形式登记。
租赁产权 （Leasehold）
这是泰国的一种产权形式，通过在土地局登记长期租赁合同获得产权。
租赁期限总计为90年，即：
- 第一个30年；
- 第二个30年；
- 第三个30年。
共三个30年周期。
精装修固定家具 （Built-in Furniture）
该术语经常出现在泰国房地产买卖合同中，通常指当地市场标准配置，包括：
- 卫浴设备；
- 厨房家具组合；
- 内置衣柜。
精装修固定家具已包含在新公寓或别墅的基础售价中。
若需要额外家具，则需另行购买家具套餐。
家具套餐 （Furniture Package）
指满足居住及出租需求的全部家具配置，包括从家用电器到室内装饰用品在内的完整配套。
如果您的购房目的为出租经营，通常需要购买开发商提供的标准家具套餐。这样能够帮助物业管理公司统一服务标准，并降低后续房源维护和运营成本。
预订定金、预留押金 （Reservation Deposit）
指购房人为表明购买意向而支付的保证金。
支付定金后，双方会签署预订协议，其中确定：
- 房产价格；
- 交易条件；
- 双方义务。
同时，该房产将从市场上撤下并停止销售。
通常在随后30天内，开发商会准备并提供正式房地产买卖合同供买方签署。
在购买公寓时，保证金金额通常为50,000泰铢。
付款计划 （Payment Schedule）
这是房地产买卖合同不可分割的重要组成部分。
付款计划中明确规定：
- 买方付款时间；
- 每笔付款金额；
- 付款阶段。
泰国开发商通常通过该附件向买家提供免息分期付款方案，并将付款节点与项目建设进度挂钩。
房屋验收 （Inspection）
本质上，这是开发商向业主交付公寓或别墅的过程。
如果您在购房过程中使用了房地产中介公司的服务，建议务必邀请其参与验收。他们能够协助检查房产是否符合购房合同中规定的技术标准和交付要求。
摊销基金（Sinking Fund）
这是全球房地产市场普遍采用的长期维修基金（大修基金）。
该基金通常在购买新房产时由业主一次性缴纳，用于公寓或别墅项目公共区域的紧急维修和重大维护。
基金金额通常按照您所拥有的公寓或别墅建筑面积计算。当基金余额逐渐减少时，业主将收到补缴基金的通知。
产权登记费用（Registration Fee）
这是向土地局缴纳的政府规费和税费，用于办理产权转移登记。
- 租赁产权（Leasehold）的登记费用通常为房产价值的 1.1%；
- 永久产权（Freehold）的登记费用通常为房产价值的 6.3%。
许多开发商会承担其中部分费用，以减轻买方负担。
公共区域管理费（Common Area Fee）
这是用于维护社区公共区域正常运营的费用，包括：
- 公共区域清洁；
- 游泳池维护；
- 园艺养护；
- 电气设备日常维护；
- 管道系统维护；
- 公共区域灯泡、过滤器等小型设备更换。
与摊销基金不同，该费用为年度缴费项目，但同样按照房产建筑面积计算。
投资回报率（Investment Return）
这是一个商业投资术语，也是许多投资者购买 Phuket 房地产用于出租获利的重要指标。
投资回报率以百分比表示，反映投资者相对于购房成本所获得的收益水平。
例如：
如果房地产经纪人或开发商提到“每年 7% 投资回报率”，则意味着您每年将获得相当于房产购买价格 7% 的租金收益，并直接汇入您的银行账户。
资本增值（Capital Gains）
指房产在持有期间产生的价值增长。
例如，在 Phuket，由于可开发土地资源有限，而旅游人数持续增长，房地产需求不断扩大，因此房价通常保持上涨趋势。
根据不同区域，房地产年均增值幅度通常约为 7%–10%。
保证租金回报、保证收益计划
（Guaranteed Rental Return / Guaranteed Income / Guaranteed Rental Program）
这是开发商通过物业管理公司向业主提供收益保障的合同承诺。
合同中通常明确规定：
- 保证收益期限；
- 保证收益比例；
- 收益计算方式；
- 双方责任和义务。
保证收益通常以所购房产价值的一定百分比计算。
公寓许可证（Condominium License）
这是证明公寓项目符合泰国公寓法规定要求的官方证书。
获得该许可证通常需要满足以下条件：
- 用于公共设施和公共区域的土地面积不少于项目总土地面积的 30%；
- 项目必须连接公共道路，且道路宽度不少于 7 米。
地契（Chanote）
即土地所有权证书。
该文件明确标示：
- 土地边界；
- 土地位置；
- 土地面积；
- 所有权人信息。
Chanote 是泰国土地所有权级别最高、最完整的土地权属文件。
环境影响评估证书（Environmental Impact Assessment，EIA）
该证书在获得建筑许可之前颁发，是证明开发商已获得政府必要审批的重要文件之一。
EIA 主要用于确认项目建设不会对周边环境造成不可接受的影响。
该证书与建筑许可证共同构成开发项目合法建设的两项核心批准文件。
建筑许可证（Construction Permit）
顾名思义，这是泰国政府向开发商签发的项目建设许可文件。
需要注意的是：
部分开发项目会在正式获得建筑许可证之前启动预售。
这种情况意味着买家需要承担一定风险，而作为补偿，开发商通常会提供：
- 更低的销售价格；
- 更高比例的保证收益计划；
- 其他促销优惠条件。
蓝皮书（Blue Book）或房屋登记簿（House Book）
这是业主取得房产所有权过程中的最终重要文件之一。
文件形式为一本蓝色小册子，其中记录：
- 房产基本信息；
- 房产登记信息；
- 业主相关信息。
获得 Blue Book（House Book）通常意味着房产所有权登记程序已基本完成。
公寓、住宅单元（Apartment, Unit）
这是在公寓综合体或产权公寓（Condominium）中对普通“住宅”的常见称呼。
需要特别注意的是，在泰国房地产市场中，房间数量按照卧室数量计算，不包含客厅（Living Room）。
例如：
- 一卧室公寓（1 Bedroom Apartment）实际上相当于两居室住宅；
- 包含一间独立卧室；
- 以及一间客厅。
样板间、销售中心、售楼处
（Showroom, Sales Office）
通常指开发商的销售办公室。
其中，“样板间（Showroom）”通常是指供客户参观的示范公寓或示范别墅，通常与销售中心相邻。
通过参观样板间，买家可以直观了解未来公寓或别墅的：
- 户型布局；
- 室内装修风格；
- 家具配置；
- 空间利用方案。
如何在泰国开设银行账户？
在泰国购买房屋或公寓时，通常需要在泰王国本地银行开设账户。
这对于以下人群尤为重要：
- 房地产买家；
- 公寓业主；
- 收取租金收入的投资者；
- 支付物业费和水电费的业主。
外国公民开设银行账户通常需要具备以下条件之一：
- 房地产购买合同；
- 长期签证。
银行账户必须本人亲自到场办理。
开户后通常可获得：
- 银行存折；
- Visa 或 MasterCard 银行卡；
- 网上银行服务权限。
如果您有开户需求，欢迎咨询。
在泰国购买和持有房地产，采用哪种付款方式更合适？
银行转账
在制裁措施实施之前，这是最简单、最普遍且最便捷的付款方式。
如果买方持有：
- 房地产购买合同；
- 开发商开具的付款发票（Invoice）；
即可从世界任何国家的银行进行汇款。
通常情况下：
- 资金将在 1–3 个工作日内到账；
- 款项入账后，买方将收到银行出具的到账证明（Credit Advice）。
在泰国，以外国人名义购买永久产权（Freehold）房地产时：
- 无需提供收入证明；
- 无需证明资金来源；
- 无需配偶同意书。
现金支付（需本人到场）
现金通常用于支付：
- 预订定金；
- 或不超过房产总价 20% 的合同款项。
如果购买的是：
- 租赁产权（Leasehold）房地产；
- 或通过泰国公司购买土地、住宅或别墅；
则可使用现金支付房产总价的 100%。
银行卡支付
如果开发商办公室安装有银行卡终端设备，则银行卡付款是一种非常便捷的方式。
通常适用于：
- 公寓购买；
- 别墅购买；
- 开发商直接销售项目。
银行卡交易手续费一般约为：
1%–3%
加密货币支付
泰国于 2018 年正式实现加密货币合法化。
《数字资产法令（Digital Assets Decree）》正式生效后，对以下机构进行监管：
- 数字资产交易所；
- 经纪公司；
- 数字资产服务提供商。
所有相关机构均须获得许可，并接受泰国证券交易委员会（SEC）的监管。
投资者需要了解的是：
数字资产交易的合法性受到国家监管和许可制度保障，因此交易具有法律效力。
目前泰国官方加密货币交易所月交易规模约为：
30–35 亿美元
泰国两家最大的银行：
- Siam Commercial Bank（SCB）
- Kasikorn Bank
均已积极布局数字资产市场。
拥有 114 年历史的 Siam Commercial Bank 收购了泰国数字货币交易所 Bitkub 51% 的股份，交易金额达：
178 亿泰铢
目前在泰国，企业可以：
- 开设交易所企业账户；
- 合法接受加密货币付款；
- 为客户提供数字资产支付服务。
因此，如今在泰国已经可以使用加密货币购买房地产。
使用加密货币购买 Pattaya 房产案例
买家选择了新建项目：
CITY GARDEN PRATUMNAK
该项目为位于 Pratumnak 区 Cozy Beach 附近的四星级产权公寓项目。
一套以外国人永久产权（Foreign Freehold）持有、全套家具配置的两卧室公寓价格为：
2,200,000 泰铢
房价以泰铢固定，实际支付时按交易发生时的汇率换算对应货币金额。
开发商 Global Top Group 接受加密货币付款的项目包括：
- Arom Wongamat
- Del Mare Bang Sare
- Andromeda
预订公寓需支付：
100,000 泰铢定金
定金可通过 QR Code 支付。
交易流程如下：
- 开发商登录合作交易所后台；
- 点击“存入（Deposit）”；
- 系统自动生成专属 QR Code；
- 买家向开发商账户转入加密货币；
- 数分钟内完成到账；
- 开发商立即将加密货币兑换成泰铢；
- 将资金转入公司银行账户；
- 买家收到付款收据（Receipt）。
合同尾款同样可一次性通过加密货币支付。
未来全球经济及数字资产市场如何发展尚无法预测，但越来越多的先进国家已经将数字资产视为合法支付工具。
因此，将闲置资金配置到实体经济或高流动性房地产资产中，正变得越来越便捷和安全。
泰国房地产产权形式
泰国主要存在两种产权形式：
- Freehold（永久产权）
- Leasehold（租赁产权）
Freehold（永久产权）
永久产权又分为：
- 外国人配额（Foreign Quota）
- 泰国人配额（Thai Quota）
以一个公寓项目为例：
- 49% 的住宅面积可登记在外国护照名下；
- 51% 的住宅面积必须登记在泰国公民或泰国公司名下。
如果登记在外国人名下：
产权证（Chanote）上将直接显示外国业主姓名。
如果登记在泰国公司名下：
产权证上显示公司名称。
对于外国买家而言，可选择：
- 直接以个人名义持有；
- 注册泰国公司后持有。
两种方式均属于 100% 所有权，并享有继承权。
别墅和住宅产权
在泰国，住宅和别墅通常通过泰国公司持有。
原因在于：
所有独立坐落于土地上的建筑物，例如：
- 别墅；
- 住宅；
- 酒店；
- Guest House；
在土地局登记时均与土地所有权相关联。
而外国个人不能直接拥有土地。
因此需要通过泰国公司进行持有。
泰国律师负责公司注册。
在该公司架构中：
- 买家为创始股东；
- 买家为董事；
- 买家拥有唯一签字权；
- 买家拥有对公司资产的控制权。
采用泰国配额购买房地产时，仅增加一项年度支出：
零报税及年度财务申报费用
约：
12,000–15,000 泰铢/年
其目的是向政府证明公司未在泰国从事商业经营活动。
这种持有方式完全合法，且已在泰国使用数十年。
在这种模式下：
- 买家拥有公司；
- 公司拥有房屋。
因此产权证上显示公司名称，而非买家姓名。
但买家仍拥有完整权利：
- 出租；
- 转让；
- 继承；
- 出售。
同时建筑物还会获得：
Blue Book（蓝皮书）
其中记录：
- 业主信息；
- 房屋地址；
- 电表登记信息。
Chanote（土地权属证书）
泰国最重要的产权文件是：
Chanote（土地权属证书）
正面载明：
- 房产地址；
- 房产描述；
- 户型布局；
- 尺寸规格；
- 总面积；
- 地籍价值。
背面记录：
- 历史产权变更记录；
- 历任所有权人信息。
Chanote 共制作两份：
- 一份存放于土地局；
- 一份由业主持有。
Leasehold（租赁产权）
另一种产权形式为 Leasehold。
买方与产权方签订长期租赁合同。
标准租赁期限为：
30 年
并附带续租权。
根据开发商政策，通常可延长至：
- 90 年；
- 或 120 年。
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